LE SEZIONI UNITE SUI DIRITTI DEL PROPRIETARIO DELL’IMMOBILE CHE NON PUÒ UTILIZZARE I LOCALI
di Dario Ferrara
È doppia la tutela per il proprietario dell’immobile in caso di occupazione illegittima dei locali da parte di un terzo, ad esempio il conduttore che non li libera a contratto scaduto. Da una parte c’è la tutela reale, con il cespite che torna al legittimo titolare con l’azione di rivendica; dall’altra quella risarcitoria. E se il danno da perdita subita chiesto dal proprietario non può essere provato nel suo preciso ammontare, il giudice del merito deve liquidare il risarcimento in via equitativa, ricorrendo se necessario al parametro del canone di locazione praticato sul mercato, dunque all’affitto che non è stato possibile incassare nel frattempo. Il fatto costitutivo del diritto del proprietario, infatti, è la concreta possibilità di esercitare il diritto al godimento del bene, che può essere diretto o indiretto, con la concessione ad altri in cambio di un corrispettivo; possibilità che è andata perduta a causa dell’occupazione senza titolo del terzo. Ma sussiste anche un altro danno, quello da mancato guadagno: è lo specifico pregiudizio patito dal proprietario laddove, se non ci fosse stata l’occupazione dei locali, avrebbe dato in affitto o venduto l’immobile a un terzo, rispettivamente a un canone o a un corrispettivo più conveniente delle quotazioni di mercato. Lo stabiliscono le Sezioni unite civili della Cassazione con la sentenza 33645/12, pubblicata il 15 novembre, che compone un contrasto di giurisprudenza.
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