di Teresa Campo
Si rivela più resistente del previsto il mercato della casa al termine di questo incredibile e drammatico 2020. Ma con qualche crepa preoccupante che potrebbe aprirsi sul fronte dei mutui. Dato per scontato infatti che una frenata da Covid è inevitabile, l’importante è capire quanto sarà pesante. E quanto ci vorrà per recuperare. Per questa ragione la flessione dei prezzi dell’1,6% stimata da Nomisma nel 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 appena presentato appare meno peggio del previsto, mentre più consistente risulta quella sul fronte delle compravendite, come del resto prevedibile considerando i molti mesi di stop delle attività. Il report stima infatti a quota 500 mila le operazioni nell’anno, il 17,1% in meno rispetto al 2019. Si tratta però dello scenario migliore, nel senso che proprio gli ultimi mesi potrebbero fare la differenza: nell’ipotesi peggiore le transazioni potrebbero scendere a 491 mila, portando il calo complessivo al 18,7%. In cifre sono almeno 110-120 mila le compravendite perse rispetto alle 612 mila che gli esperti si aspettavano per quest’anno: di fatto, un quinto del mercato è stato eroso dalla pandemia.
Ma i veri conti si potranno fare solo il prossimo anno, sia perché a differenza di altri mercati finanziari quello della casa ha reazioni molto più lente sia perché molto dipenderà dalla forza del rimbalzo dell’economia e da tempestività ed efficacia dei vaccini annunciati. Per questa ragione anche in questo caso la previsione è doppia: 495 mila transazioni nello scenario più favorevole e 467 mila in quello avverso. Sul fronte prezzi invece dovrebbe consistere in un ulteriore -2% la flessione nel periodo 2021-2023 rispetto al dato di fine 2020. A questo proposito però un’altra mina vagante minaccia la casa. L’insospettabile resistenza dimostrata finora si deve infatti secondo Nomisma all’andamento altalenante della pandemia e alle banche: l’illusoria aspettativa che il peggio fosse alle spalle ha portato nel terzo trimestre a un recupero delle compravendite residenziali rispetto al tracollo dei mesi del lockdown. Quanto alle banche invece, «nonostante un quadro macro incerto e la massiccia richiesta di moratoria dei prestiti ipotecari che metteva a nudo la fragilità reddituale di molti mutuatari, il settore creditizio ha continuato ad assecondare le richieste di finanziamento delle famiglie. Solo con la seconda ondata del Covid sik sono fatti più selettivi, conseguenza inevitabile se non tardiva». Nello specifico, nella prima metà del 2020 la flessione dei mutui è stata appena dell’1,7% rispetto allo stesso periodo del 2019, grazie anche alla chiusura di pratiche avviate pre-lockdown. Abbastanza favorevole il terzo trimestre, ma le attese sul quarto trimestre sono più fosche, con una flessione attesa del 6,4% nello scenario soft e dell’8,7% in quello hard. Quanto al futuro, nel 2021 Nomisma vede in rosso tutti i comparti, più pronunciato per uffici e negozi (-2,5% e -1,9%), rispetto al residenziale (-1,6%). Nel biennio successivo a soffrire di più saranno gli uffici, -4,5%, seguiti dal settore commerciale (-3,3%). La casa limiterà i danni a un altro -2% e sarà di certo la prima a riprendersi nel 2022, a partire da Milano e Bologna, e poi Firenze, Venezia, Palermo e Cagliari. Torino, Genova e Roma invece le peggiori. (riproduzione riservata)
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