IL FATTO: PROPERTY

Quando sbagliano sia assicurato che compagnia in un tipico contenzioso sulla indennizzabilità di un sinistro e connessi problemi di adeguatezza della polizza venduta

Autore: Fabrizio Mauceri
ASSINEWS 297 – maggio 2018

 

Premessa

Un commerciante prende in affitto un negozio in uno stabile occupato da più inquilini e/o proprietari.

Al piano terra sono presenti varie attività commerciali.
Ai piani superiori le unità immobiliari sono occupate da appartamenti o uffici. L’amministratore del condominio stipula una polizza globale fabbricato con primaria compagnia di assicurazione.
L’intermediario del condominio fa inserire nella sezione responsabilità civile le seguenti clausole relative allo spargimento d’acqua e al rigurgito di fogna.

Clausola 1: Proprietà e/o conduzione dei fabbricati nei quali si svolge l’attività

A deroga dell’art.16 lett. c) delle Norme che regolano l’assicurazione, l’assicurazione si estende alla responsabilità civile derivante all’Assicurato dalla sua qualità di proprietario e/o conduttore dei fabbricati nei quali si svolge l’attività descritta in polizza e degli impianti fissi destinati alla loro conduzione, compresi ascensori e montacarichi.

L’assicurazione comprende i rischi delle antenne radiotelevisive, gli spazi adiacenti di pertinenza del fabbricato, anche tenuti a giardino, esclusi: parchi, alberi di alto fusto, attrezzature sportive e per giochi, strade private e recinzioni in muratura di altezza superiore a m. 1,50.

La garanzia non comprende i danni derivanti:
a) da lavori rientranti nel campo di applicazione del D.Lgs.n. 81/2008 e successive modificazioni e/o integrazioni;
b) da lavori di manutenzione straordinaria, ampliamenti, sopraelevazione o demolizione;
c) da spargimento d’acqua o da rigurgiti di fogne, salvo che siano conseguenti a rotture accidentali di tubazioni o condutture, nonché quelli derivanti unicamente da umidità, stillicidio ed in genere da insalubrità dei locali;
d) da attività esercitate nei fabbricati, all’infuori di quelle per le quali è stata stipulata l’assicurazione. Omissis

Clausola 2: Danni da spargimento di acqua o da rigurgito di fogne

A parziale deroga delle Norme che regolano l’assicurazione, l’assicurazione comprende i danni a cose prodotti da spargimento di acqua, purché conseguenti a rottura accidentale di tubazioni e condutture, e quelli prodotti da rigurgito di fogne. Omissis L’affittuario invece provvede a stipulare una normale polizza multirischi con sezioni incendio, furto ed RC.

Il fatto

Un giorno si verifica un evento assai spiacevole. Le condutture fognarie si intasano e dagli scarichi del bagno del negozio di cui sopra avviene un rigurgito di fognatura che causa vari danni alle merci dell’esercizio commerciale per circa € 25.000,00. Immediatamente viene presentata denuncia di sinistro da parte dell’amministratore di condominio per tenere indenne il medesimo da eventuali pretese risarcitorie da parte del commerciante, locatario del negozio danneggiato.

La risposta della compagnia

Il liquidatore incaricato respinge la richiesta di indennizzo sostenendo che la copertura assicurativa nel fatto di specie non opera in quanto il rigurgito di fognatura non è stato determinato da rottura accidentale delle tubazioni, ma esclusivamente da una occlusione dei tubi di scarico e che per tale ragione la copertura non opera (vedi lettera c) della clausola 1).

La posizione dell’intermediario del condominio

L’intermediario respinge a sua volta l’eccepimento del sinistro invocando la clausola 2 e sostenendo che la rottura accidentale delle tubazioni limita esclusivamente i danni da spargimento d’acqua e non quelli da rigurgito di fognature, in quanto la semantica della frase inserisce la virgola e la congiunzione che distinguono in modo chiaro e netto le due tipologie di eventi. Di fronte alla resistenza della compagnia, l’assicurato, incoraggiato dall’intermediario, decide di ricorrere alle vie legali. Chi avrà ragione?

Diritto

La manutenzione ordinaria degli impianti idrici igienici e sanitari sono in base agli usi ed in base ad una interpretazione corretta degli artt 1576 -1609-1621 del c.c. a carico del conduttore e quindi dell’inquilino.

È infatti noto che ogni qual volta in un condominio viene chiamata una ditta di spurghi per effettuare l’ordinaria manutenzione degli scarichi della rete fognaria di un palazzo, le spese pro quota sono a carico degli inquilini. Ciò significa che per l’ordinaria manutenzione dell’impianto igienico del singolo negozio l’onere di eseguire la regolare manutenzione era a carico dell’affittuario e non a carico del condominio. Era compito infatti di quest’ultimo segnalare la presenza di anomalie nel sistema di scarico e soprattutto era suo onere intervenire o chiedere l’intervento di una ditta specializzata per la pulizia e lo spurgo della rete igienico sanitaria da lui utilizzata.

Di fatto quindi non c’era una responsabilità civile da parte del condominio e per questa ragione il sinistro andava respinto. La motivazione addotta dalla compagnia era infatti abbastanza discutibile, in quanto la clausola numero 2 estendeva di fatto la copertura proprio ai danni causati da rigurgito di fognatura da qualsiasi motivo occasionati. Presupposto dell’operatività della clausola era però che ci fosse una responsabilità civile del condominio.

Quindi erano fuori luogo sia la richiesta dell’assicurato di essere tenuto indenne dalla richiesta di indennizzato dell’affittuario, sia le motivazioni addotte dalla compagnia per respingere il sinistro.

La soluzione assicurativa

L’intermediario del condominio e del locatario era il medesimo e, da una analisi corretta del sinistro, si capisce che la soluzione del danno era da ricercarsi nella copertura property del locatario.

Sarebbe buona regola quando si fa una copertura di questo tipo valutare tutti i possibili rischi di cui è portatore l’assicurato.
Se l’intermediario ha fatto bene il suo lavoro dovrebbe essere riuscito a convincere l’assicurato a coprire il fabbricato in nome e per conto e non con la garanzia rischio locativo.
In questo caso infatti sono attivabili una molteplicità di garanzie che coprono anche molti danni che possono colpire anche il contenuto. La garanzia di cui l’assicurato aveva bisogno era sicuramente rigurgito fognature.

Quindi una estensione tipica delle coperture property. Per semplificare la comprensione evidenziamo qui di seguito il testo della clausola.

Rigurgito fognatura
La compagnia risponde dei danni causati dal rigurgito di fognature facenti parte degli impianti di pertinenza dei fabbricati assicurati.

Conclusione

Abbiamo visto come sia facile sbagliare strategia per ottenere un indennizzo da parte della compagnia di riferimento. Basta sbagliare il ramo e finiamo per vanificare ogni possibilità di successo.

La cosa singolare in questo frangente è che però la stessa società di assicurazione aveva dato una risposta non in linea con il contratto. In sostanza nessuno aveva individuato una motivazione tecnico giuridica delle proprie azioni, eccezioni, corretta.

Questo è una conseguenza del progressivo impoverimento tecnico a cui sta andando incontro il mercato assicurativo italiano, con intermediari sempre più venditori inconsapevoli del prodotto venduto e con compagnie talmente focalizzate sul risultato finale, da perdere di vista completamente qualsiasi punto di vista tecnico. Visto ormai che la tecnicità è sempre più vista come un costo aziendale e non come un valore aggiunto.