Il principio generale: niente danni agli altri condomini

In linea generale ogni condomino può liberamente disporre della propria unità immobiliare purché non crei particolari problemi agli altri comproprietari. Particolari clausole del regolamento però possono vietare che gli appartamenti facenti parte dell’edificio condominiale vengano destinati allo svolgimento di attività ritenute pregiudizievoli per il decoro, la tranquillità o la sicurezza di coloro che vi abitano.

– Le clausole del regolamento che impongono limiti di destinazione. Simili limitazioni per essere valide devono essere contenute nei regolamenti predisposti dal costruttore dell’edificio o dall’originario unico proprietario e, in alternativa, possono formare oggetto anche di una delibera assembleare, purché approvata con il consenso unanime di tutti i condomini e poi trascritta nei registri immobiliari. In ogni caso i divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini devono risultare da una volontà chiaramente manifestata nell’atto di acquisto o, in modo non equivoco, nella delibera approvata da tutti i condomini, nessuno escluso. L’importante è quindi che queste clausole, in quanto destinate a imporre delle limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sui beni di loro esclusiva proprietà, siano scritte in modo chiaro ed esplicito e utilizzino espressioni che non diano luogo a possibili incertezze.

– Quando le limitazioni sono invalide. Alla luce di quanto sopra si può affermare che il divieto, a carico del condomino di un edificio, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua proprietà esclusiva non può derivare da una clausola del regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea, la quale non ha il potere di limitare o escludere il diritto di ciascun condomino di servirsi delle singole proprietà esclusive nella maniera giudicata più conveniente. Allo stesso modo una legge regionale non può, ingerendosi così nella disciplina di rapporti condominiali tra privati, imporre dei limiti di questo tipo, prevedendo l’obbligo dell’approvazione dell’assemblea dei condomini per l’esercizio di determinate attività (e così, come anticipato, la Corte costituzionale ha dichiarato l’incostituzionalità di una norma della regione Lombardia che subordinava l’apertura di un B&B all’autorizzazione dell’assemblea condominiale).

– I pregiudizi da evitare e le attività vietate. Molto spesso nelle clausole del regolamento si indicano dei pregiudizi che comunque si intendono evitare, richiamando i concetti di quiete, di tranquillità e di riposo, assolutamente meritevoli di tutela in un immobile destinato a civile abitazione. È necessario allora procedere a un esame specifico della singola situazione al fine di valutare se l’attività svolta leda il pari diritto degli altri condomini di godere in modo pacifico del proprio bene. Peraltro, specialmente in quest’ultimo caso, detti limiti e divieti, come detto, devono risultare da espressioni chiare e in equivoche, non suscettibili di dar luogo a incertezze.

Ciò premesso, occorre precisare che non sempre lo sforzo interpretativo risulta particolarmente impegnativo. Così, per esempio, se nel regolamento vi è il divieto di attività notturna, non sarà certo possibile aprire nello stabile una panetteria con annesso laboratorio, ma non si potrà pretendere di vietare la vendita al pubblico di pane durante il giorno. Se è previsto il divieto di attività che comportano un maggiore afflusso di persone, non sarà certo possibile la locazione separata di box a terzi, l’affitto di cantine come magazzino e, in generale, attività commerciali destinate a creare un anormale afflusso di persone. E ancora se, per esempio, una previsione normativa contenuta in un regolamento condominiale vieta la destinazione dei locali «a sede di circolo … e a casi simili o analoghi», il divieto riguarda anche la destinazione a bar, perché gli inconvenienti che ne possono derivare al condominio sono identici.

L’ipotesi più semplice è quella in cui nel regolamento sia riportata la specifica elencazione delle attività che si ritengono vietate. In tal caso è sufficiente accertare che quella svolta dal condomino nel proprio appartamento sia prevista come non ammessa. In ogni caso è possibile che nel regolamento vengano utilizzati entrambi i criteri di individuazione delle attività vietate (cioè quello della loro espressa elencazione nonché quello del riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare): in tal caso deve ritenersi, da un lato, che l’elenco delle attività vietate non sia tassativo e che il divieto si estenda anche a tutte le destinazioni non espressamente menzionate che siano comunque idonee a provocare i pregiudizi che si intendono evitare, dall’altro lato che tutte le attività specificamente indicate siano di per sé vietate, senza necessità di verificare in concreto l’idoneità a recare i pregiudizi suddetti.

– Il rispetto dei limiti di destinazione. Merita di essere sottolineato come l’obbligo assunto dai singoli condomini di non eseguire nel proprio appartamento attività considerate vietate sia di tale portata che la sua violazione, pur se protratta per oltre venti anni, non determina l’estinzione dell’impegno a non esercitare l’attività non ammessa. Per cui resta sempre il diritto degli altri condomini di esigere l’osservanza del regolamento, mentre l’amministratore è autorizzato a intervenire per far cessare l’attività abusiva, senza chiedere il consenso dell’assemblea.

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