Piscine in sicurezza sotto la responsabilità dell’amministratore condominiale. Nel periodo estivo funzionano a pieno regime gli impianti artificiali di acqua per la balneazione installati non solo presso i condomini e i supercondomini, ma anche ad esempio negli immobili in multiproprietà (che la legge di riforma del condominio ha espressamente sottoposto all’applicazione degli articoli 1117 e seguenti del codice civile). Tuttavia la corretta gestione di queste strutture, per i tanti pericoli insiti nel loro utilizzo, necessita di tutta una serie di adempimenti preliminari espressamente previsti dalla normativa nazionale e regionale. In caso contrario il condominio, in quanto custode dell’impianto, in persona del suo amministratore, potrà essere chiamato a rispondere dei danni causati agli utenti.
La disciplina giuridica delle piscine. Anche le piscine condominiali sono considerate impianti a uso pubblico, come tali sottoposte alla disciplina nazionale (accordo stato-regioni del 16 gennaio 2003) e alle specifiche normative regionali. In generale sono quindi regolati i requisiti igienico-sanitari degli impianti, con particolare riferimento alla qualità dell’acqua, nonché di illuminazione dello stesso e delle aree adiacenti. L’accordo stato-regioni prevede inoltre che sia individuato il soggetto responsabile dell’igiene e della sicurezza dell’impianto (il c.d. bagnino), abilitato alle operazioni di salvataggio e di primo soccorso, la cui assistenza deve essere assicurata agli utenti durante l’intero orario di funzionamento della piscina. È poi necessario redigere anche uno specifico documento di valutazione dei rischi.
La piscina quale bene comune. Gli impianti siti nelle aree condominiali sono generalmente beni comuni. Ogni condomino è naturalmente legittimato a utilizzare la piscina e a farla usare ai propri parenti e amici, ovviamente nel rispetto del regolamento condominiale, a tutela del diritto di pari uso degli altri comproprietari. Da quanto sopra consegue che, normalmente, nessun condomino potrà sottrarsi alle spese di gestione dell’impianto, anche nel caso di non utilizzo dello stesso. Dette spese si distinguono solitamente in una parte fissa, relativa alla manutenzione dell’impianto, e in una parte variabile, relativa all’utilizzo del bene (si pensi, ad esempio, alle spese stagionali del bagnino). In relazione a queste ultime il regolamento condominiale potrebbe però anche addossarle di fatto ai soli frequentatori della piscina, ad esempio prevedendo una sorta di biglietto di ingresso.
La responsabilità dell’amministratore condominiale. Poiché, come detto, la piscina costituisce solitamente un bene comune, la relativa gestione spetta all’amministratore condominiale, sulla base delle richiamate norme di legge e delle particolari disposizioni regolamentari o assembleari indicate dal condominio. Tra l’altro, trattandosi di impianti dai quali possono verificarsi danni a terzi, la gestione delle piscine rientra sicuramente tra le attività definite pericolose dall’art. 2050 c.c., con la conseguenza che in caso di incidente spetterà all’amministratore condominiale provare di avere adottato tutte le necessarie misure di sicurezza idonee a evitare il danno. In questo caso il condominio, in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., risponde nei confronti dei terzi solo che sia provato il nesso causale tra l’impianto e l’evento dannoso, salvo che la condotta del danneggiato sia stata causa esclusiva del pregiudizio lamentato. Tra l’altro la responsabilità dell’amministratore, quale legale rappresentate del condominio, sussiste anche nel caso in cui sia stato nominato il soggetto responsabile dell’igiene e della sicurezza dell’impianto, poiché lo stesso rimane obbligato a vigilare sull’operato del proprio dipendente o collaboratore (art. 2049 c.c.), rispondendo nei confronti dei terzi dei danni che siano conseguenza degli inadempimenti contrattuali posti in essere da questi ultimi.
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