LA SUPREMA CORTE AIUTA A DISTRICARSI NELLA CASISTICA DEFINENDO TECNICAMENTE I DUE MANUFATTI
di Gianfranco Di Rago
Infiltrazioni e condominio: occorre distinguere tra terrazzi e balconi. Le differenze tecniche tra i due manufatti comportano infatti rilevanti conseguenze dal punto di vista della responsabilità per danni. Una recente sentenza della Suprema corte aiuta a districarsi nella fitta casistica, qualificando a tal fine come terrazza a livello anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato e incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante, svolgendo comunque una funzione di copertura in favore delle unità immobiliari sottostanti. È quanto chiarito dalla sesta sezione civile della Cassazione nell’ordinanza n. 35316, pubblicata lo scorso 18 novembre 2021.
Infiltrazioni e responsabilità per danni. Il fenomeno delle infiltrazioni di acqua piovana interessa purtroppo numerosi edifici e spesso comporta gravi danni per i proprietari delle unità immobiliari sottostanti. Quando le infiltrazioni originano da una cattiva manutenzione delle parti comuni, vi è sicuramente la responsabilità del condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, in quanto custode delle stesse (art. 2051 cc). Laddove, invece, il bene da cui promana il danno sia di proprietà esclusiva, a rispondere sarà soltanto il relativo proprietario. Tuttavia, ci sono delle ipotesi nelle quali si ha un bene di proprietà esclusiva (o di uso esclusivo) che svolge tuttavia una funzione comune a tutte o a parte delle unità immobiliari comprese nel condominio.
È appunto il caso del lastrico solare e del terrazzo a livello, nel quale un bene, che può anche essere di proprietà o di uso esclusivo, svolge una indiscutibile ed essenziale funzione (comune) di copertura delle unità immobiliari sottostanti. In questi casi la giurisprudenza di legittimità ha ormai configurato la sussistenza di una responsabilità concorrente in capo tanto al proprietario o titolare del diritto di uso esclusivo del bene quanto al condominio, sempre nella sua qualità di custode del bene. Inoltre, per i lastrici solari e i terrazzi a livello vige uno speciale criterio di riparto degli oneri di manutenzione (art. 1126 cc), che chiama a compartecipare alle spese tanto il proprietario/utilizzatore esclusivo del bene quanto gli altri condòmini che ne traggono comunque beneficio in termini di copertura delle proprie unità immobiliari.
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