II condominio di un edificio (e per esso l’amministratore), quale custode dei beni e dei servizi comuni (muri perimetrali, tubazioni, tetto, ascensore ecc.), essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (si parla di responsabilità da custodia) e, qualora vi sia il pericolo di ulteriori danni, è anche obbligato a rimuovere le relative e probabili cause.
Il condominio, però, non può essere ritenuto responsabile se il danno al singolo condomino dipende da caso fortuito, da individuarsi in un evento assolutamente imprevisto o imprevedibile, o dal fatto del terzo o dalla colpa esclusiva del danneggiato o dalla forza maggiore. In ogni caso, qualora sia incerta la concreta causa del danno, pur essendo certo che essa derivi dal bene condominiale, la responsabilità rimane a carico del condominio-custode, non essendo il fatto ignoto idoneo a eliminare il dubbio in ordine allo svolgimento dei fatti: in altre parole, manca in concreto la prova del caso fortuito. La responsabilità del condominio è, invece, certa, non solo se i danni derivano da mancata manutenzione ma anche da vizi originari del bene condominiale, cioè anche se i danni sono imputabili ai vizi edificatori dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità.
Quando il condominio è responsabile: esempi pratici. Alla luce di cui sopra, ricordati dalla Cassazione nella sentenza n. 25239/2011, il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dal singolo condomino (ad esempio rigonfiamento dell’intonaco o distacco, umidità, ecc.), in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difettosità od omessa manutenzione o ristrutturazione dei muri perimetrali o delle coperture condominiali, gravando sullo stesso, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare danni ai condomini.
Allo stesso modo il condominio è responsabile per le conseguenze dell’insufficiente isolamento termico del sottotetto (quando il condomino sottostante lamenta la presenza nel proprio appartamento di temperature elevatissime durante il periodo estivo e rilevanti abbassamenti delle stesse durante il periodo invernale) o per la fuoriuscita di acque nere nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva provenienti dalle tubazioni fognarie condominiali a seguito dell’occlusione delle stesse. Ma il condominio è anche obbligato a risarcire i danni causati al singolo condomino dalla caduta conseguente alla cattiva custodia del pavimento dell’atrio (ad esempio per distacco improvviso di parte della moquette) o del cortile (distacco insidioso di una lastra o nuova sporgenza imprevedibile) o dalla caduta dovuta al cedimento di parte delle scale condominiali (improvvisa rottura di un gradino) o dall’improvvisa rottura dell’impianto di illuminazione o da una situazione insidiosa e imprevedibile (nuova collocazione di una pianta o recinzioni che presentino i caratteri dell’insidia per la loro collocazione e per la novità dell’installazione e la mancanza di un’opportuna segnaletica).
Quando non ricorre la responsabilità del condominio. Secondo la giurisprudenza della Cassazione non è invece possibile parlare di responsabilità da custodia del condominio per la minore temperatura in un appartamento sovrastante le cantine se il problema nasce dalla necessità di isolamento del pavimento-solaio (posto sopra il piano cantinato), che non è una parte comune del caseggiato. Lo stesso dicasi in ordine a danni prodotti al singolo condomino dal cattivo funzionamento della rete fognaria, se il danno è stato causato dalla condotta colpevole del danneggiato o da un condomino fruitore del relativo servizio (ad esempio per carta da alimenti scaricata) o da rigurgiti della rete fognaria pubblica esterna al condominio (salvo che l’edificio manchi degli appositi dispositivi anti rigurgito o anti riflusso). E il singolo condomino non può neanche chiedere i danni se cade nelle scale o in uno spazio condominiale frequentemente utilizzato se conosceva la situazione di pericolo (la presenza di sconnessioni nella pavimentazione, la presenza abituale di acqua piovana da una finestra delle scale da tempo difettosa, il pericolo di ghiaccio dopo eccezionali e ripetute nevicate ecc.) che, quindi, poteva essere prevista e superata con l’adozione delle normali cautele da parte del danneggiato.
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