Danni condominiali: risarcimenti limitati. Il condominio risponde dei pregiudizi derivanti alle proprietà esclusive dalla cattiva manutenzione delle parti comuni soltanto se il danno può considerarsi ingiusto ai sensi dell’art. 2051 del codice civile. Di conseguenza le infiltrazioni di acqua piovana scaturite dai muri comuni e che abbiano raggiunto un locale seminterrato di proprietà esclusiva non comportano la responsabilità della collettività condominiale ove il cambio d’uso dell’immobile da magazzino a esercizio commerciale possa considerarsi causa esclusiva del danno.
Lo ha chiarito la Corte di cassazione con la sentenza n. 25239 del 29 novembre 2011.
La fattispecie risolta dai giudici di legittimità. Nel caso in questione il proprietario di un locale seminterrato, in un primo tempo adibito a magazzino e quindi trasformato in esercizio commerciale, il quale lamentava infiltrazioni di acqua piovana e umidità derivanti dai muri comuni, aveva chiamato in giudizio il condominio, nella qualità di custode ex art. 2051 del codice civile, perché venisse condannato alla realizzazione delle opere indicate come necessarie dal proprio consulente tecnico, oltre al risarcimento del danno per il mancato utilizzo del locale, indicato in euro 30 mila. A fronte della condanna pronunciata in primo grado, il condominio aveva proposto appello, ottenendo un completo ribaltamento della decisione. Da qui la necessità per il proprietario del locale interessato dalle infiltrazioni di presentare ricorso in cassazione.
La responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. La suprema corte ha risolto la questione portata alla sua attenzione indicando nell’art. 2051 c.c. la norma cui fare riferimento per la soluzione del caso concreto. Infatti nei giudizi di merito i giudici di primo e secondo grado avevano fatto erroneamente riferimento all’art. 844 c.c., relativo alle immissioni di fumo, calore e rumori nel fondo del vicino, norma giudicata del tutto in conferente rispetto al caso di specie. Nello sgombrare il campo dall’errore di diritto compiuto dai giudici di merito, la Cassazione ha quindi ribadito che in tutti i casi in cui il singolo condomino lamenti dei danni derivanti dalle parti comuni la norma di riferimento è l’art. 2051 c.c., che disciplina la c.d. responsabilità da custodia del condominio. Nel caso di specie i giudici di legittimità hanno evidenziato come, sulla base della consulenza tecnica espletata in giudizio, fosse risultato che le infiltrazioni provenienti dalle parti comuni dell’edificio da cui era scaturita l’umidità nei locali di proprietà esclusiva erano riconducibili alle tecniche in uso all’epoca della costruzione dell’edificio, tecniche idonee rispetto alla destinazione dello stesso a magazzino e alla mancanza di areazione. Di conseguenza, una volta avvenuto il mutamento della destinazione di uso dei locali di proprietà esclusiva da magazzino a locale commerciale, con conseguente mancata areazione del locale, le infiltrazioni si erano aggravate. La Suprema corte ha quindi ritenuto che nel caso concreto il danno derivante dalle infiltrazioni di acqua piovana fosse dipeso dal mutamento di destinazione d’uso del locale, che aveva di fatto impedito la sua normale areazione. Si è quindi ritenuto che nel caso in questione veniva a mancare un elemento essenziale ai fini dell’applicazione della fattispecie di cui all’art. 2051 c.c., ossia l’ingiustizia del danno, tenuto conto del fatto che il cambio di destinazione d’uso aveva avuto, da solo, efficacia causale ai fini della produzione dell’evento pregiudizievole.
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