IL REGOLAMENTO SULL’ASSICURAZIONE DECENNALE POSTUMA E IL MODELLO STANDARD
Lo scorso 5 novembre 2022 è entrato in vigore il Decreto Ministeriale n. 154/2022, contenente il Regolamento che stabilisce contenuto e caratteristiche della polizza di assicurazione decennale postuma e il relativo modello standard.
Composto di tre articoli e di altrettanti allegati (il modello standard «Allegato A – Schema Tipo», la scheda tecnica «Allegato B» e l’attestazione di conformità della polizza «Allegato C»), il Decreto completa il nuovo sistema di tutela degli acquisti di disciplina immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (dlgs 20 giugno 2005, n. 122 e 389, comma 3, dlgs, 12 gennaio 2019, n. 14).
Il gruppo di studio sulla tutela degli acquirenti di immobili da costruire del Consiglio Nazionale è intervenuto a segnalare i profili di maggiore interesse per l’attività notarile.
Decorrenza. L’obbligo di adeguamento allo schema tipo riguarda le sole polizze stipulate dopo il 5 novembre 2022, non anche le polizze stipulate anteriormente a detta data, che restano utilizzabili anche per gli atti di compravendita di un cantiere “in corso”, purché si tratti di polizze cd. “di attivazione” o “definitive”. Non pare invece sufficiente che entro il 5 novembre 2022 sia stata sottoscritta una polizza cd. CAR “Contractor’s All Risks”, che consentirà all’acquirente di ottenere, al termine dei lavori, la polizza postuma decennale.
Soggetti. Le definizioni di “Acquirente” e di “Costruttore”, letteralmente riprese dall’art. 1 del dlgs n. 122/2005, costituiscono una ulteriore conferma alla natura di “sistema chiuso” della disciplina. L’obbligo di consegna della postuma non ricorre in occasione di ogni contratto definitivo avente ad oggetto un immobile di nuova costruzione, ma unicamente quando l’immobile sia stato preliminarmente oggetto di contrattazione quale “immobile da costruire”. In altre parole, l’obbligo sorge soltanto in presenza della cd. “sequenza preliminare-definitivo”.
Oggetto. Le definizioni di “Immobile” e di “Preesistente” nonché il richiamo, quali fattispecie rilevanti, alle ristrutturazioni integrali ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del testo Unico dell’Edilizia D.P.R. n. 380/2001, avvalorano la linea di indirizzo, peraltro condivisa dalla giurisprudenza, della applicazione della normativa sugli immobili da costruire anche a interventi edilizi sul patrimonio preesistente, purché si tratti di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio.
Contenuto. Lo “schema tipo” fissa un “contenuto standard” di protezione della parte acquirente (derogabile dalle parti soltanto in senso più favorevole per quest’ultimo) e una serie di contrappesi di ‘bilanciamento’ a limiti di indennizzo, massimali, franchigie e scoperti.
Controllo notarile. Dalla lettura del dato normativo si deve escludere che il Notaio debba svolgere un controllo di tipo sostanziale sulla postuma. Al notaio è precluso entrare nel merito dell’estensione delle coperture assicurative, esprimere un giudizio sulle fattispecie rientranti nella garanzia, sulla congruità di somme assicurate, massimali, scoperti e franchigie. L’unica verifica possibile è relativa al limite minimo di 500.000,00 euro previsto dallo Schema tipo per la responsabilità civile contro terzi. Ogni altra verifica coinvolge valutazioni di carattere strettamente tecnico (e di merito) cui sono tenute le parti.
In sede di rogito, dopo aver appurato l’avvenuta consegna all’acquirente del modello con Scheda tecnica, Attestato di conformità e Nota informativa, il notaio dovrà svolgere sulla postuma un controllo documentale, verificando che l’emittente sia una impresa assicuratrice, l’immobile sia correttamente identificato, sia rispettato il limite minimo di 500.000,00 euro per la responsabilità civile, la data di decorrenza della garanzia sia quella della fine dei lavori, la copertura sia decennale e la polizza sia efficace. Avrà cura di acquisire la Attestazione di conformità di cui all’allegato C del Decreto, da cui risulta anche l’avvenuto versamento del premio.
Non dovrà invece verificare la conformità delle condizioni generali di polizza al modello di cui allo schema Tipo, né la conformità della polizza al modello medesimo, in quanto di tale conformità farà fede l’attestazione di cui all’allegato C. In sede di stipulazione del contratto traslativo dell’immobile, pertanto, il compito del Notaio, circoscritto nei termini sopra indicati, deve ritenersi assolto.
Camilla Pelizzatti, notaio componente del Gruppo di Studio sulla tutela degli acquirenti di immobili da Costruire del Consiglio Nazionale del Notariato
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