di Teresa Campo

 

È soprattutto un atto di fede in CityLife quello compiuto da Generali e Allianzattraverso il riassetto ufficiale, appena portato a compimento, delle loro partecipazioni nel progetto.

Il colosso assicurativo tedesco ha ceduto per 109 milioni il suo 33% aGenerali Properties, che sale così al 100% di CityLife. Contestualmente, però, l’intesa prevede anche un investimento diretto dei due ex soci in alcuni immobili specifici: Allianzacquisterà la Torre Isozaki più una parte della componente residenziale, investendo la bellezza di 367 milioni (compravendita di bene futuro, con pagamenti alla stipula e a stato di avanzamento lavori). Non a caso i vertici hanno subito dichiarato di credere molto in CityLife e di avere solo cambiato ruolo nel progetto. Dal canto suo Generali, oltre a liquidare la partecipazione di Allianz (i già citati 109 milioni più i versamenti effettuati da settembre alla data del closing), sborserà altro cash per rilevare la torre Hadid. Dulcis in fundo, le due compagnie trasferiranno armi e bagagli le loro attività milanesi nelle rispettive torri. Insomma, se non è fiducia questa!

 

I due colossi assicurativi di fatto sono passati da un investimento finanziario, per sua natura spesso temporaneo, a uno immobiliare, dunque di lungo termine. Il tutto con molteplici obiettivi, che dovrebbero facilitare lo sviluppo futuro di CityLife, per tante ragioni finora un po’ farraginoso. Intanto la separazione dovrebbe favorire un avanzare del progetto più semplice e spedito: Generali e Allianz si impegnano a terminare e occupare rispettivamente le torri Hadid nel 2016 e Isozaki nel 2015. Nel frattempo dal board di CityLife, società che contiene il maxi-progetto immobiliare nell’area ex Fiera a Milano, uno dei più grandi d’Europa, escono i consiglieri diAllianz Mauro Re e Mauro Montagner. Presidente e consigliere delegato restano invece Giancarlo Scotti e Giovanni Paviera, entrati all’indomani della fuoriuscita dell’ex ad Claudio Artusi.

Ma è soprattutto l’acquisto diretto di asset l’aspetto portante dell’operazione. Complice la crisi, si è sempre insinuato, più o meno velatamente, che le vendite sulla carta, o le richieste di locazione, non procedessero spedite come avrebbero dovuto, innescando un circolo vizioso che rischiava di scoraggiare anche i benintenzionati: aspetto che compri o affitti prima qualcun altro, per evitare di ritrovarmi da solo in un cantiere non finito nei tempi previsti. I rumor hanno perfino ipotizzato la costruzione di solo due delle torri previste dal progetto di CityLife (la terza è quella progettata da Daniel Libeskind) se non addirittura di una sola. Nelle intenzioni insomma l’acquisto e trasferimento nelle torri da parte di Generali eAllianz vuol dire mettere un carico da undici sul progetto, sperando che funzioni come Unicredit per Porta Nuova.

Ma il coté dell’operazione ancora più importante per Generali è quello con le banche. E a Trieste contano che una negoziazione con un interlocutore in meno sarà più semplice. Il Leone, messo a punto il nuovo piano industriale, dovrà rinegoziare il debito con gli istituti di credito che hanno in pegno tutte le azioni e 1,6 miliardi di linee di credito. «L’accordo è molto importante perché consente di ridurre il leveraging della società», ha dichiarato Alberto Minali, cfo del gruppoGenerali. Della partita, come noto, fanno parte anche le banche creditrici (EuroHypo, Banca Imi, Bpm, Crédit Agricole, Mediobanca e Unicredit) che hanno in pegno il 100% di CityLife e in scadenza ci sono 353 dei 761 milioni complessivi di indebitamento (con 1,6 miliardi di linee di credito concesse). Nei prossimi giorniGenerali Properties dovrà rinegoziare il debito con gli istituti sulla base del nuovo progetto industriale e soprattutto della liquidità confluita nel frattempo in CityLife che incasserà appunto 367 milioni da Allianz. Una somma analoga arriverà anche dalla controllante Generali Properties che diventerà direttamente proprietaria della torre Hadid, oltre che di CityLife. La cifra precisa sarà oggetto di negoziazione con le banche che, a fronte di maggiore equity da parte del Leone, potrebbero concedere condizioni migliori che aumenterebbero la redditività dell’intero progetto.

 

Per il resto l’arrivo di Mario Greco per ora non ha cambiato la strategia della compagnia triestina nel real estate. Gli investimenti crescono in linea col piano strategico avviato nel 2012, con la nascita di Generali Real Estate, frutto della concentrazione sotto un unico ombrello di tutte le società immobiliari del Leone nel mondo. Ai tempi gli obiettivi parlavano di crescita del patrimonio immobiliare in gestione da 28 fino a 36 miliardi nell’arco del quinquennio successivo, puntando in particolare sugli asset in gestione per conto terzi, allora attorno all’8-10% dell’intero patrimonio. A oggi il patrimonio è già arrivato a 30 miliardi e ovviamente a breve salirà ulteriormente visto che tra gli acquisti, dopo il closing dell’operazione previsto entro fine 2013, rientreranno anche la torre Hadid e il 33% di CityLife.

Meno accentuato sembra piuttosto l’interesse per la gestione conto terzi, cui per ora non è stato dato ulteriore impulso, mentre tra le novità potrebbero rientrare investimenti di tipo diverso. Come di recente dichiarato dal chief investment officer Nikhil Srinivasan, nel mirino potrebbero rientrare finanziamenti alternativi, anche in ambito real estate. (riproduzione riservata)