Rogiti salvi anche se non viene consegnata la certificazione energetica. Ma chi vende può essere chiamato a rispondere dei danni. Questa la conclusione cui giunge il Consiglio nazionale del notariato nello studio Studio Civilistico n. 342-2011/C, dedicato appunto alla certificazione energetica degli edifici (articolo 6, comma 2-ter, dlgs 19 agosto 2005 n. 1).
Insomma la violazione degli obblighi sulla certificazione non porta all’invalidità del contratto, anche se non rimane senza conseguenze, che possono arrivare fino alla risoluzione del contratto. Ma vediamo di illustrare le soluzioni interpretative fornite dai notai.
La norma di riferimento. L’articolo 6, comma 2 ter, citato, prevede che nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari deve essere inserita una apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica. Tra l’altro, nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita dovranno riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica
Competenza regionale. In base alla ricostruzione dei rapporti stato-regione, nello studio in esame si giunge alla conclusione che dalla data di entrata in vigore delle leggi regionali e/o delle norme regolamentari regionali attuative della Direttiva 2002/91/CE, non troveranno più applicazione, nei rispettivi territori di competenza, le relative disposizioni statali. Questo perché, se la materia «ordinamento civile» (e quindi il dettare regole di forma e contenuto dei contratti) è riservata alla competenza esclusiva dello Stato, tuttavia la materia «rendimento energetico nell’edilizia» è riservata alla competenza regionale («legislazione concorrente»), nel rispetto dei principi fondamentali riservati alla legislazione dello Stato, e ciò per effetto della connessione delle materie «governo del territorio» (e quindi edilizia e urbanistica) e «produzione, trasporto e distribuzione dell’energia». Vale quindi la regola per cui nell’ambito delle materie di competenza regionale è riservata alle regioni, salvo l’esercizio del potere sostitutivo da parte dello stato in caso di inerzia regionale. Peraltro la consegna della certificazione energetica dovrà aver luogo, evidentemente, solo qualora vi sia obbligo di dotazione della certificazione energetica, mentre il comma 2-ter non troverà applicazione, pertanto, ogni qualvolta le norme (statali o regionali) vigenti in base al territorio in cui è ubicato l’edificio escludano l’obbligo di dotazione.
Atti coinvolti. Il comma 2-ter dell’articolo 6 citato si riferisce esclusivamente alle compravendite e quindi l’applicazione potrebbe essere limitata solo appunto alle compravendite e fattispecie analoghe. I notai, però, consigliano una interpretazione più sistematica, applicando la disposizione a tutti gli atti di trasferimento a titolo oneroso, per i quali è vigente l’obbligo di dotazione della certificazione energetica. In base a questa interpretazione l’obbligo in questione si applica anche a : assegnazioni, cessioni di azienda, vendite di eredità, trasferimenti fra coniugi in sede di separazione personale o scioglimento degli effetti civili del matrimonio, ma anche ad altri trasferimenti a titolo oneroso (decreti di trasferimento da parte dell’autorità giudiziaria ed i conferimenti societari)
Violazione degli obblighi. Secondo lo studio la violazione degli obblighi inderogabili di dotazione, informazione e consegna non potrà avere riflessi sul piano della validità ed efficacia dei contratti. Il contratto rimane in piedi. Ma la violazione non sarà priva di effetti: in particolare sarà fonte di responsabilità a carico dell’alienante/locatore inadempiente, con le conseguenze dell’obbligo di risarcimento danni oppure di subire una riduzione del prezzo o addirittura la risoluzione del contratto. Si tratterebbe quindi di un inadempimento, ma non di una condizione di validità della compravendita.
Inoltre è da escludere per il notaio la possibilità di ricevere dichiarazioni in cui la parte acquirente dà atto di non aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica o la parte acquirente rinuncia a ricevere le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica o, infine, la parte alienante è esonerata dal fornire informazioni in ordine alla certificazione energetica ed alla consegna di tale documentazione.