DAL 23 SETTEMBRE SI APPLICA LO STANDARD DEL DM 125/2022. POSSIBILI DEROGHE MIGLIORATIVE
di Gianfranco Di Rago
Al via il nuovo modello standard delle polizze fideiussorie obbligatorie nella vendita degli immobili in costruzione. Ci saranno più tutele per chi compra una casa sulla carta. Si tratta, infatti, di fideiussioni con le quali si prevede una copertura in caso di pignoramento, fallimento o altre situazioni di crisi del costruttore, assicurando agli acquirenti la restituzione di caparre, anticipi e così via. Non ci potranno essere franchigie sull’importo massimo garantito e la garanzia potrà anche essere prestata congiuntamente da più soggetti. Il contenuto del modello standard potrà essere modificato dalle parti, ma soltanto a determinate condizioni e sempre garantendo adeguata tutela all’acquirente.
Sono alcuni degli effetti dell’entrata in vigore, lo scorso 23 settembre, del dm giustizia n. 125/2022, che ha individuato il modello standard da utilizzare negli acquisti sulla carta. Le polizze stipulate fino al 23 settembre, come confermato dall’ufficio studi del Consiglio nazionale del notariato, conservano comunque la propria efficacia sino alla loro scadenza, ove abbiano un contenuto conforme a quanto previsto dalle disposizioni di cui al dlgs 122/2005, che è il provvedimento che regola tutta la materia. A breve la tutela degli acquirenti sarà poi ulteriormente garantita da un modello standard relativo anche alla polizza decennale obbligatoria per i vizi dell’immobile. È, infatti, in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il decreto interministeriale che disciplina il contenuto e le caratteristiche di questa polizza di assicurazione e il relativo modello standard (si veda ItaliaOggi del 9/9/2022).
Le disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. Il decreto del ministero della giustizia n. 125 del 6 giugno 2022 è stato pubblicato in G.U. lo scorso 24 agosto ed è entrato in vigore l’8 settembre. Tuttavia, il medesimo regolamento dispone che le nuove regole si applichino alle fideiussioni stipulate a partire dal trentesimo giorno successivo alla sua pubblicazione in Gazzetta, termine decorrente appunto dal 23 settembre. Il decreto ministeriale ha avuto purtroppo una lunga gestazione. Era stato, infatti, previsto dal comma 7-bis, aggiunto dal dlgs n. 14/2019 all’art. 3 del dlgs n. 122/2005 sulla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, e inizialmente avrebbe dovuto essere adottato entro 90 giorni. Successivamente sono stati invece disposti una serie di rinvii per mezzo di vari decreti legge, con scadenza da ultimo fissata allo scorso 15 luglio 2022.
Il comma 7-bis aveva appunto demandato al ministero della giustizia di determinare il modello standard della fideiussione di cui agli artt. 2 e 3 del dlgs n. 122/2005, disposizioni che per vari motivi erano risultate in gran parte disapplicate. Il citato art. 2 stabilisce che, al momento della stipula di un contratto che abbia come oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, il costruttore, a pena di nullità del medesimo, che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente, sia tenuto a rilasciare una fideiussione di importo corrispondente ai corrispettivi riscossi e da riscuotere prima dell’effettivo trasferimento del bene. La fideiussione è rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazioni e deve garantire la restituzione delle somme versate dall’acquirente al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una delle situazioni di crisi indicate dal predetto art. 3 e che non consentono o mettono a rischio la consegna dell’immobile (pignoramenti, fallimento, concordati preventivo, ecc.).
Il decreto ministeriale n. 125/2022. Il decreto licenziato dal ministero della giustizia ha determinato il modello standard di fideiussione da utilizzare in questi casi (allegato A) e una scheda tecnica che ne costituisce parte integrante (allegato B). Le clausole previste dalla prima sezione del modello standard possono essere modificate solo in senso più favorevole per l’acquirente, mentre quelle della seconda sezione sono derogabili su accordo delle parti. Come evidenziato dal Consiglio di stato nel parere emesso sullo schema del dm, la disposizione ha la finalità di fornire una soglia minima di protezione dell’acquirente, senza precludere immotivatamente eventuali e migliori forme di tutela individuate dalle parti. Il decreto prevede poi che la fideiussione possa essere rilasciata anche congiuntamente da più soggetti, ciascuno dei quali garantirà per una propria quota. Il Consiglio nazionale del notariato ha chiarito che la fideiussione congiunta potrebbe sorgere da un unico atto, oppure da più atti separati. In questo caso sarebbe utile che risultasse il collegamento funzionale tra i due atti, oltre all’indicazione in ognuno di essi dell’importo massimo complessivo. Il decreto prevede espressamente che non sono ammesse franchigie riguardo all’importo massimo complessivo garantito, che deve corrispondere alle somme che il costruttore ha riscosso e che deve ancora riscuotere, secondo quanto previsto dal contratto.
Il Notariato si è anche interrogato sulla questione se un contratto preliminare notarile ricevuto o autenticato a partire dal 23 settembre 2022 possa fare riferimento a una fideiussione stipulata prima di tale data. La risposta è certamente positiva, sia perché espressamente previsto dal dm n. 125/2022 sia perché lo stesso dlgs n. 122/2005 consente alle parti, nelle more dell’adozione di tale decreto, di determinare il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa nel rispetto di quanto dal medesimo previsto. In questi casi non potrà che spettare al notaio la verifica della conformità a legge della garanzia fideiussoria, a tal fine risultando insufficiente un’attestazione dall’istituto bancario o assicurativo. È quindi certamente lecito l’utilizzo di una fideiussione stipulata prima del 23 settembre 2022, purché non ancora scaduta e conforme al dlgs n. 122/2005. Né il notaio potrà richiedere l’adeguamento sostanziale della vecchia fideiussione alle nuove disposizioni.
Per quanto riguarda il modello standard di fideiussione allegato al dm, il notaio dovrà prestare particolare attenzione al fatto che l’efficacia della fideiussione decorra dalla data della stipula del contratto preliminare, che deve avere la forma scritta, ovvero da data precedente. È poi previsto espressamente che non è ammesso il recesso dalla fideiussione da parte del garante. Viene poi confermata la previsione del dlgs n. 122/2005 per cui l’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui il fideiussore riceve la copia del contratto definitivo contenente la menzione degli estremi della polizza assicurativa decennale per i vizi dell’immobile (per la quale, come detto, attende di essere pubblicato in G.U. il decreto che ne contiene la disciplina).
Il Notariato ha tuttavia sollevato delle perplessità sulla disposizione che prevede che la garanzia fideiussoria cessi anche nell’ipotesi in cui il contratto definitivo sia stato stipulato nonostante il costruttore sia stato inadempiente all’obbligo di rilascio della predetta polizza assicurativa. Tale norma, secondo l’ufficio studi del Consiglio nazionale, sembra, infatti, costituire una deroga a quanto disposto dall’art. 4, comma 1-quater, e dall’art. 3, comma 7, del dlgs n. 122/2005. La previsione è stata valutata positivamente dal Consiglio di stato, il quale ha osservato che, anche considerando la diversità di funzioni a cui assolvono le due forme di garanzia (quella fideiussoria e quella assicurativa), se l’acquirente, che è il solo che potrebbe far valere la nullità del contratto definitivo, non intende recedere dal contratto preliminare, ma proseguire nel completamento dell’operazione economica pur in assenza della polizza postuma decennale, sarebbe illogico prevedere la conservazione dell’efficacia della fideiussione, pur essendo stato stipulato il contratto definitivo. Secondo il Notariato, fermo restando che non può ritenersi alterato o addirittura soppresso l’obbligo di consegna della polizza decennale, in quanto previsto da una norma di rango superiore, andrà appurato sul piano interpretativo se la previsione regolamentare possa leggersi quale disposizione derogatoria nelle sole ipotesi eccezionali nelle quali è dubbia l’applicazione della disciplina di cui al dlgs n. 122/2005, come per esempio nell’ipotesi dell’immobile promesso in vendita come ultimato, ma che per accordi successivi tra le parti venga trasferito al rustico.
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