Cordea Savills – società internazionale di gestione di fondi immobiliari – ha presentato in occasione di un Convegno a Roma “Gli investimenti immobiliari ai tempi della crisi: diversificazione geografica e settoriale”, il primo Rapporto sugli Investimenti Immobiliari del Sistema Previdenziale Italiano – 2012, realizzato da T.R.E. – Tamburini Real Estate, Laboratorio di consulenza strategica ed economica sul Real Estate.

Dal Rapporto è emerso:

23,4 miliardi di Euro: il valore stimato del totale del patrimonio immobiliare gestito dal sistema previdenziale italiano, pubblico e privato con un’l’incidenza media, rispetto al patrimonio complessivamente posseduto, del 21,25%

18,8 miliardi di Euro: gli investimenti immobiliari diretti (pari al 17,05% del patrimonio complessivo)

4,6 miliardi: gli investimenti in fondi di investimento immobiliare (pari al 4,2% dell’asset allocation totale e a circa un quarto dell’immobiliare complessivo), che corrispondono a circa il 10% del mercato italiano dei fondi immobiliari

La previdenza pubblica, fra investimenti diretti ed indiretti, alloca circa il 60% del patrimonio, al netto dei crediti, in immobili; la previdenza obbligatoria privata intorno al 30%; la previdenza complementare privata, solo il 6,6% sul totale investito.

Le tendenze in atto:

Gli Enti Previdenziali Pubblici (INPS allargato dopo il decreto Salva Italia ed INAIL) stanno svolgendo attività di dismissione del patrimonio disponibile (del valore stimato di 1,650 miliardi di Euro) per eliminare quei cespiti, in grande misura retrocessi dalle cartolarizzazioni non andate a buon fine – in particolare SCIP 2 – la cui gestione è divenuta antieconomica e al contempo hanno attivato azioni volte alla valorizzazione del patrimonio rimanente anche attraverso l’esternalizzazione della gestione ad operatori specializzati.

Allo stesso tempo anche le Casse e gli Enti di Previdenza privatizzati hanno in corso un processo di dismissione del patrimonio considerato inefficiente, cui si affianca un altro, di ristrutturazione e ricomposizione dei portafogli che prevede l’investimento in cespiti atti a garantire una maggiore redditività (ad esempio complessi direzionali, commerciali, alberghieri, polifunzionali) con l’idea di implementare una gestione più dinamica ed attiva del patrimonio tramite principalmente forme indirette ed innovative di investimento (es. fondi immobiliari, SIIQ, partecipazioni in società immobiliari).

Nello specifico per quanto riguarda gli investimenti indiretti in fondi immobiliari:

–  Molti Enti della Previdenza stanno attivando operazioni di apporto in fondi dedicati, per rendere il patrimonio gestito in maniera più efficiente ad opera di gestori professionisti e per dedicarsi più compiutamente alla propria missione core, così da rispondere alle sempre più pressanti esigenze di sostenibilità richieste sul lungo periodo.

–  Investimenti in immobili non residenziali purché ad elevata redditività.

–  Catalizzazione verso fondi immobiliari specializzati nell’housing sociale.

–  Attenzione verso fondi per lo sviluppo infrastrutturale e le tematiche legate all’efficienza energetica.

–  L’atteggiamento nei confronti dei fondi immobiliari che investono oltre confine è al momento piuttosto prudente. Gli investimenti in fondi immobiliari all’estero ammontano a circa 115 milioni di Euro, di cui solo il 47%, (pari a circa 55 milioni) è stata effettivamente versata (l’1,8% degli investimenti in fondi immobiliari del primo pilastro privato).

Il Rapporto fornisce per la prima volta una fotografia aggiornata delle gestioni immobiliari del sistema previdenziale italiano (pubblico e privato obbligatorio e complementare), fondamentale comparto di investimento istituzionale dell’economia italiana.

Il sistema previdenziale italiano (secondo l’OCSE) rappresenta circa il 4,9% del PIL nazionale, dato assai esiguo in confronto alla media semplice dei Paesi OCSE, pari al 33,9%, ma che arriva addirittura al 72,4% nella media ponderata (paesi quali Olanda, Islanda o Svizzera, superano persino il 100% del proprio PIL). Questo dato caratterizza un sistema previdenziale domestico in vistoso ritardo rispetto alle economie più mature, che, anche per tale circostanza, può esprimere importanti opportunità di sviluppo e di crescita.

Crescita che strutturalmente potrà essere assicurata dallo sviluppo delle forme di previdenza complementare e che si manifesta anche attraverso l’osservazione dell’approccio adottato nei confronti dell’investimento immobiliare, diretto ed indiretto, in particolare con strumenti e veicoli innovativi quali i fondi immobiliari, le SIIQ, i fondi infrastrutture, e per le energie rinnovabili.

Daniela Percoco, Director T.R.E., ha commentato: “La rivisitazione in atto della normativa cardine in materia di investimento per i fondi pensione (D.M. 703/1996), porterà la previdenza complementare ad una sempre maggiore, ma controllata e consapevole, gestione del rischio e diversificazione dell’asset allocation attraverso strumenti e veicoli innovativi ed investimenti “alternativi”, quali i fondi immobiliari, le SIIQ, i fondi infrastrutture, e per le energie rinnovabili. Considerando i benefici offerti dal miglioramento della frontiera efficiente, scaturiti da una maggiore diversificazione nell’asset allocation, unitamente alle indicazioni ed ai principi ispiratori della nuova normativa, evidenti sono i margini e le potenzialità di crescita di queste nuove tipologie dell’investimento in real estate ed in quei settori che costituiscono un volano per lo sviluppo sociale ed economico dei territori.”

“I Fondi pensione esteri hanno affrontato il tema diversificazione geografica in tempi diversi e con impulso differente; gli americani sono stati i primi 20 anni fa, in Europa si sono avuti approcci diversi Paese per Paese però tutti mostrano in maniera sempre più chiara l’intenzione di percorrere questa via. E’ evidente che la diversificazione geografica, oltre che allargare in maniera rilevante la base immobiliare in cui investire, contribuisce a ridurre la volatilità di portafoglio e ad abbassare il livello di rischio complessivo rispetto ad allocazioni mono-Paese.” – ha dichiarato di seguito Cristiano Ronchi – Director of Investments Cordea Savills Sgr – che ha presentato evidenze empiriche e analisi sulla diversificazione geografica dei fondi pensione negli investimenti immobiliari in sede internazionale:

I Fondi pensione americani hanno cominciato ad investire nell’immobiliare fuori confine circa 20 anni fa ed oggi la loro allocazione non domestica è del 50%.

In Europa i Fondi sono partiti molto più tardi a diversificare geograficamente e con percorsi molto diversi da Paese a Paese. Gli olandesi hanno la maggiore esposizione verso i mercati esteri col 65%, i tedeschi hanno diversificato intensamente negli 8 ultimi portando il peso degli investimenti esteri dal 12% nel 2004 all’attuale 35%. I fondi nordici sono molto diversificai all’interno dei vari paesi scandinavi mentre l’esposizione esterna è intorno al 20% peraltro in crescita come testimoniano recenti iniziative importanti (Cityhold). I fondi pensione svizzeri sono i meno esterofili d’Europa con allocazioni fuori confine trascurabili.

I fondi pensione italiani hanno recentemente iniziato il processo di diversificazione all’estero e per quanto il peso complessivo oggi sia limitato (inferiore al 3%), l’interesse e le intenzioni di allocazione strategica sono in crescita.

Le tendenze in atto (secondo i più recenti sondaggi tra i fondi pensione internazionali nonché i centri studi dei principali asset manager) relativamente alle allocazione immobiliare e alle preferenze dei fondi pensioni prevedono:

– nell’arco dei prossimi 10 anni, un incremento tattico dell’allocazione dei fondi pensione mondiali ai real assets dall’attuale media del 10% al 20%-25% circa.

– Germania, UK e Svezia sono i paesi Europei che, nelle intenzioni future dei fondi pensione attraggono la maggiore attenzione.

– L’orientamento in termini di profilo di rischio continuerà a indirizzarsi sui prodotti core e super-core.

– Per quanto riguarda esempi di prodotto/settore/Paese ritenuti attraenti possiamo citare:

Uffici di grado A a Londra sono ritenuti molto virtuosi per la percezione internazionale di Londra come safe-haven associata a una scarsità di offerta che ha permesso una tenuta degli affitti ed il contenimento della vacancy.

Logistica in Germania per la tradizione industriale e la salute macro-economica del Paese trainante dell’economia Europea, associata a livelli di rendimento mai cosi alti rispetto ai rendimenti dei titoli di stato e alla nuova passione degli investitori istituzionali tedeschi per un settore fino a pochi anni fa trascurato.

Retail nei Paesi Nordici grazie ai tassi di sfitto molto bassi e alla crescita degli affitti associata a prospettive economiche incoraggianti e all’affacciarsi di nuovi importanti retailers sul mercato.

Il convegno si è chiuso con una tavola rotonda moderata da Gualtiero Tamburini, (Presidente di FEDERIMMOBILIARE) a cui hanno partecipato Alberto Brambilla (Coordinatore Comitato Tecnico Scientifico Itinerari Previdenziali e Docente Università Cattolica di Milano e LIUC), Fabio Brunelli (Partner Studio Legale e Tributario Di Tanno e Associati), Andrea Camporese (Presidente ADEPP), Flavio Casetti (Segretario Generale Assofondipensione), Sergio Corbello (Presidente Assoprevidenza), Luigi Disanto (Dirigente della Direzione IV – Sistema bancario e finanziario, affari legali del Ministero dell’economia e finanze), Paolo Garonna (Segretario Generale FeBAF), Mauro Marè (Presidente MEFOP).