Superbonus: qui serve un factotum

Teresa Campo
Per molti è già l’uomo della provvidenza. Da figura riservata alle grandi opere delle grandi imprese, il general contractor è sempre più la struttura cui rivolgersi per sbrogliare la matassa del Superbonus 110 che, anche dopo vari interventi di semplificazione, resta difficile da comprendere e gestire per il singolo proprietario immobiliare come per un condominio. A svolgere il ruolo sono grandi e piccole società che, a seconda del mandato, si incaricano di tutto o anche solo di dirigere il traffico tra i tanti tra tecnici, professionisti e artigiani coinvolti. A loro si rivolgono appunto condomini o singoli proprietari, ma anche altre società. Come Gabetti Lab, società specializzata nella ristrutturazione di immobili mediante bonus fiscali per l’efficientamento energetico), 84 progetti di riqualificazione di condomini deliberati nel 2020 in Superbonus, e altri 150 progetti previsti per il 2021. Alessandro De Biasio, amministratore delegato, spiega il loro approccio. E quando entra in gioco il general contractor.

Domanda. Tanto attraente sulla carta, nella pratica il Superbonus 110 si traduce in un’impresa ardua, di certo non alla portata di tutti, pena il rischio di scordarsi il rimborso totale. Da dove partire per non sbagliare?

Risposta. Il primo passo è decidere se optare per un fai da te più o meno spinto, nel senso di volersi comunque avvalere di alcuni professionisti conosciuti, oppure se delegare appunto tutto al general contractor. In un caso come nell’altro però per prima cosa si dovrà arrivare a uno studio di fattibilità per capire quali i lavori necessari per migliorare almeno di due classi il profilo energetico del proprio edificio e accedere così al Superbonus. Lo studio comporta anche la verifica preventiva della conformità catastale dei singoli edifici o appartamenti, operazione che da sola può richiedere anche 2-3 mesi perché gli uffici comunali sono oberati di lavoro e per di più sono in smart working. E’ un passo però indispensabile perché due terzi degli edifici presentano irregolarità più o meno gravi.

D. Quando si arriva allora allo studio di fattibilità?

R. Lo studio nel frattempo va avanti grazie ai 4.500 progettisti di cui ci avvaliamo, e nel giro di due o tre mesi è pronto e siamo in grado di presentare al cliente un’offerta, completa naturalmente di preventivi di costo e tempistiche certe, ma soprattutto, in caso di cessione del credito, dei costi non coperti dai bonus fiscali che quindi restano a carico del cliente.

D. Il Superbonus 110 non li copre tutti?

R. Assolutamente no. In media in caso di condomini resta a carico meno del 10% del costo complessivo, tra il 10 e il 15% in caso di clienti privati, cifra che può essere finanziata da una banca per il periodo di cinque anni, la durata del rimborso del Superbonus. Se tutto è ok e ci viene affidato l’incarico, a questo punto entra in scena anche il general contractor.

D. Chi sono i vostri partner e come mai anche una struttura come Gabetti Lab si appoggia a una figura del genere?

R. E’ tutta una questione di capacità fiscale, economica e di copertura assicurativa. In altre parole il general contractor deve avere un giro d’affari tale e quindi un credito d’imposta nei confronti dello stato sufficiente ad assorbire quello che gli viene ceduto dai clienti. Inoltre, i finanziamenti arrivano quando lo stato avanzamento lavori è arrivato almeno al 30% del totale: come pagare materiali, professionisti e artigiani fino a quel momento se non si dispone delle risorse necessarie? Noi per esempio al momento abbiamo 800 milioni di euro di portafoglio commesse, di cui 600 milioni fatti negli ultimi sei mesi e stiamo esaminando altre 700 nuove richieste, tra condomini e privati. Servono quindi capitali ingenti alle spalle. Infine, le responsabilità in gioco sono notevoli per chi assevera i lavori , Per questo ci appoggiamo a general contractor come Energy Solution del gruppo Snam, Prime Green Solutuons del gruppo Rina ed Enel X.

D. Accettate lavori di qualunque importo, anche quelli di un piccolo privato?

R. In genere prendiamo in considerazione progetti dai 100 mila euro in su.

D. In molti lamentano che con il 110 i costi dei lavori sono esplosi. Come mai?

R. E’ aumentato soprattutto il costo delle materie prime. Il boom di domanda poi ha per forza di cose inciso, ma in realtà più sulla reperibilità delle strutture che sui costi. Oggi per esempio sono quasi introvabili ponteggi e materiali per il cappotto termico. Ma la situazione dovrebbe normalizzarsi in autunno.

General contractor, che cosa fa il mago dello sconto in fatturadi Rosita Romeo
Èuna figura oltremodo discussa in questi ultimi mesi ma certamente risolutiva se scelta con le dovute accortezze e garanzie. Il general contractor è la cerniera magica fra imprese e professionisti a beneficio del privato o del condominio, che avranno il solo disagio di un cantiere aperto il tempo necessario per il completamento dei lavori di riqualificazione energetica e sismica dell’immobile, intervento di demolizione e ricostruzione compreso. Offre al committente tre elementi di assoluto valore: interlocutore unico, soluzioni chiavi in mano, sconto in fattura. E il cliente ha tutto da guadagnare: poca spesa, massima resa. Si, perché il general contractor si assume l’onere di pagare imprese e professionisti. Ed emetterà fattura al cliente senza alcun rincaro, con uno sconto in fattura pari alla spesa massima ammissibile. In poche parole, facendo riferimento agli eventi ammessi, se il massimale per la coibentazione di una villetta singola è di 50.000 euro e l’importo speso è di 70.000 euro, il cliente dovrà pagare la differenza di 20.000 euro. E se il massimale per una casa da demolire e ricostruire è di 270.000 euro a fronte di un costo complessivo di 400.000 euro, il committente avrà una casa nuova di zecca con soli 130 mila euro.

Lo dimostrano ad esempio i case-history della Wolf Haus, azienda di case in legno prefabbricate di Vipiteno, in Alto Adige, che vestendo per l’occasione i panni del general contractor trasforma letteralmente zucche in carrozze restituendo ai committenti ville nuove di zecca, super efficienti, a cifre insperate. Ma chi può fare il general contractor? Non esiste una disciplina specifica. Tecnicamente è un ruolo che può essere svolto dalle Esco (Energy Service Company) imprese in grado di fornire tutti i servizi tecnici, commerciali e finanziari necessari per realizzare un intervento di efficienza energetica. Ma può essere svolto anche da una società immobiliare, di costruzioni o di impianti o direttamente dai singoli professionisti. A sceglierlo sarà il committente a seconda delle proprie preferenze e dell’importo dei lavori. Due le scelte: affidare al general contractor oltre al servizio di posa e fornitura degli interventi anche tutti i servizi professionali necessari per l’ottenimento della detrazione fiscale del Superbonus oppure mantenere separate le due funzioni intrattenendo un rapporto diretto con i professionisti di fiducia e lasciando al general contractor solo il coordinamento della parte dedicata alla fornitura e posa dei materiali.

Scegliere l’una o l’altra formula non presenta differenze di poco conto. La formula per così dire all inclusive, quella delle Esco per intenderci, dove in qualità di general contractor si assumono anche l’onere di progettazione dell’opera, asseverazioni e visti di conformità, altera il rispetto della filiera che mette in ordine sequenziale il committente, il professionista e la ditta appaltante. Questo significa che le figure di controllore (professionista) e controllato (impresa) coincidono, minando la tutela del committente. Il professionista dovrebbe essere un fiduciario del committente e non dell’impresa.

Cosa diversa se il committente decide di affidare al general contractor solo la fornitura e la posa in opera dei materiali mantenendo un rapporto diretto con il professionista che si relazionerà con la ditta appaltante progettando, dirigendo e controllando i lavori. Soluzione quest’ultima, a maggior tutela del committente, proprio per il concetto del rispetto della filiera.

In definitiva il committente, privato o condominio che sia, potrà avere lo sconto in fattura per tutti gli importi che il general contractor gli fatturerà per la realizzazione della fornitura e posa in opera dei materiali, per i servizi professionali necessari per lo svolgimento dei lavori e per l’effettuazione delle pratiche amministrative e fiscali inerenti l’agevolazione (visto di conformità e asseverazioni). E’ importante che le fatture emesse indichino in maniera puntuale il servizio e il soggetto di chi lo ha reso. Ovviamente, come ribadito più volte, l’attività di coordinamento del general contractor non è una spesa detraibile in quanto non direttamente imputabile alla realizzazione dell’intervento. Come guadagna il general contractor? Attraverso i sub appalti delle opere. Ancora una volta emerge chiaramente l’importanza della distinzione fra i ruoli in modo che le figure di controllore e controllato non coincidano, a beneficio della qualità dei materiali e dell’esecuzione delle opere. (riproduzione riservata)

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