di Carlo Giuro
I dati del primo trimestre del 2022 dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate rilevano una dinamica vivace per le compravendite del settore residenziale (+12%), con quasi 20 mila operazioni in più rispetto allo stesso periodo del 2021, per un totale di oltre 18 mila transazioni. A tal proposito i fondi pensione e i pip (piani individuali pensionistici) italiani possono essere coinvolti nel processo perché a certe condizioni offrono agli iscritti anticipazioni per l’acquisto della prima casa. In quest’ambito si segnala che qualche tempo fa la Covip ha fornito, rispondendo ad un quesito posto da un fondo pensione preesistente, un ulteriore tassello interpretativo. Il caso specifico riguarda un aderente, nudo proprietario di un immobile, che aveva chiesto al fondo una anticipazione per acquistarne anche l’usufrutto.
Va in primo luogo ripercorsa quale sia la disciplina generale. Per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa di abitazione per sé o per i figli si può ottenere fino al 75% della posizione individuale maturata. La richiesta può essere inoltrata soltanto dopo otto anni di partecipazione alla previdenza complementare, non quindi al singolo fondo pensione. L’anticipazione può essere richiesta anche più di una volta. Verrà erogata una somma mai superiore al 75% della posizione complessiva dell’iscritto presente in quel momento più le anticipazioni già concesse in precedenza e non reintegrate. Sul fronte della tassazione, per gli iscritti a partire dal 1° gennaio 2007 sull’importo erogato, al netto dei redditi già assoggettati ad imposta, è applicata una ritenuta a titolo d’imposta con aliquota del 23%.
Per i lavoratori già iscritti a tale data, invece, si applicano differenti regimi di tassazione facendo riferimento alla data in cui si è maturato il montante per cui viene richiesta la prestazione. Secondo le indicazioni della commissione di vigilanza sui fondi pensione presieduta da Mario Padula, la normativa prevede che l’immobile costituisca prima casa e sia destinato intendendosi per tale la casa destinata a residenza o a dimora abituale, cioè al centro degli interessi dell’iscritto. Andando alla risposta al quesito si ricordano in primo luogo gli Orientamenti del 10 febbraio 2011 in cui la Covip aveva specificato come la nozione di «acquisto della prima casa di abitazione» comprenda solo l’ipotesi di acquisto del diritto di proprietà e non anche di diritti reali su beni altrui, quale l’usufrutto, che presentano rispetto alla proprietà carattere parziale. Nel caso di specie, tuttavia, l’aderente non acquisterebbe un diritto reale su un immobile altrui, si sottolinea, ma riunirebbe la nuda proprietà con l’usufrutto, conseguendo la proprietà piena dell’immobile.
Tra le cause di estinzione dell’usufrutto vi è la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona, per effetto di un atto negoziale. In tale eventualità l’usufrutto è oggetto di un atto negoziale di acquisto che consente al nudo proprietario di riappropriarsi delle facoltà insite nel diritto di proprietà che erano state compresse dalla esistenza del diritto di usufrutto, riacquistando la pienezza della proprietà. Tanto premesso la commissione di vigilanza sottolinea allora come l’atto di acquisto dell’usufrutto assume, così, rilievo autonomo e distinto rispetto all’acquisto dell’originario diritto di proprietà, motivo per quale è da ritenersi ammissibile l’erogazione di una anticipazione se la destinazione dell’immobile è quella di prima casa di abitazione.
L’importo erogabile a titolo di anticipazione, prosegue la Covip, dovrà essere calcolato prendendo a riferimento la somma corrisposta per l’acquisto del diritto di usufrutto da parte del nudo proprietario e non già il valore dell’intera proprietà riunita in capo al proprietario. Si evidenzia ancora, così come era stato evidenziato negli Orientamenti del 2011, che deve sussistere una stretta connessione tra la domanda di anticipazione e l’acquisto dell’immobile, ritenendo congruo il termine di 18 mesi dalla data dell’acquisto. Perché quindi sussista la citata stretta connessione tra la domanda di anticipazione e l’acquisto dell’immobile occorrerà prendere a riferimento, per la valutazione di congruità temporale, la data di stipula dell’atto di acquisto dell’usufrutto. (riproduzione riservata)
Fonte: 