Mutuo batte affitto. Almeno nel caso dei giovani con meno di 36 anni che, grazie al cosiddetto decreto legge Sostegni bis in vigore dal 24 giugno, potranno acquistare la loro prima casa avvalendosi della garanzia dello Stato senza dover pagare alcuna imposta sostitutiva e ipotecaria sul mutuo e senza il fardello delle imposte di registro. Un bell’aiuto in un momento particolarmente favorevole sul fronte dei tassi di interesse. I dati elaborati da Telemutuo parlano chiaro: la rata mensile di un finanziamento ipotecario acceso per coprire dall’80% al 95% del costo di un’abitazione presenta oggi un valore inferiore fino al 35% rispetto al costo medio di affitto dello stesso immobile. «Mai come oggi risulta conveniente per un giovane acquistare casa piuttosto che andare in affitto», ha spiegato Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «Non solo, infatti, i tassi di interesse si attestano su livelli vicini ai minimi storici, ma la garanzia dello Stato prevista dalla normativa permette di accendere un mutuo, a certe condizioni, anche a soggetti con contratti di lavoro non del tutto stabilizzati. Questa concomitanza di fattori rende sempre meno conveniente affittare una abitazione con un’ottica di lunga durata. L’acquisto, rispetto all’affitto, permette infatti di capitalizzare le rate creando un effetto portafoglio che consente ai giovani di andare a costruirsi un patrimonio immobiliare a un costo addirittura inferiore rispetto a quello che sosterrebbero per prendere in locazione la stessa abitazione che oggi possono acquistare».
Partendo dall’analisi dei mutui di durata compresa tra i 25 e i 30 anni, che rappresentano peraltro quasi il 70% di quelli richiesti dai giovani al di sotto dei 36 anni, gli analisti di Telemutuo hanno incrociato i dati di mercato con il costo medio dell’affitto di un appartamento arrivando a dipingere una situazione quantomai rosea per i futuri acquirenti di immobili. Ebbene, ipotizzando l’acquisto di un appartamento del valore di 300 mila euro a Milano versando un anticipo di 15 mila euro e richiedendo un mutuo a 30 anni, si arriva a pagare una rata mensile di circa mille euro alle condizioni attuali. E tenendo conto del canone medio di locazione dello stesso appartamento in città (pari a circa 1.150 euro), il risparmio annuo garantito dall’acquisto rispetto all’affitto si attesta sui 1.800 euro, a cui devono aggiungersi altri vantaggi: l’eventuale rivalutazione dell’immobile, la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi (fino a un massimo di 4 mila euro l’anno) e la sterilizzazione dell’effetto inflattivo che porterebbe invece a un aumento del canone di locazione nel corso degli anni. Ma non sono tutte rose e fiori. L’atra faccia della medaglia è rappresentata dagli eventuali oneri legati alla manutenzione straordinaria dell’immobile che gravano sul proprietario e che, in un periodo di 30 anni (pari alla durata del mutuo) potrebbero intaccare il tesoretto accantonato.
La simulazione di Telemutuo ha messo in luce una situazione ancora più favorevole all’acquisto nella città di Roma. Ipotizzando il costo di una abitazione pari a 320 mila euro e un canone di locazione di 1.350 euro al mese, gli analisti di Telemutuo hanno mostrato come con un mutuo all’80% del valore dell’immobile e durata trentennale si può ottenere un risparmio del 35% nel confronto rata-canone. Valore che scende al 26% abbassando la duration del finanziamento a 25 anni.
Ma c’è di più. «Il valore complessivo degli interessi passivi versati da un sottoscrittore di un mutuo a 30 anni, su un finanziamento da 256 mila euro si attesta poco al di sotto dei 57 mila euro per l’intera durata del mutuo», hanno spiegato gli analisti. «Andando a scorporare questo importo dal totale dei canoni di affitto eventualmente pagati per la stessa casa nel corso di trent’anni (414 mila euro) si arriva a determinare un valore importante capitalizzato dall’acquirente, e pari a 357 mila euro».
In altre parole, l’acquisto di una casa consente al suo proprietario di mettere da parte, mese dopo mese, un piccolo capitale dato dal valore dell’abitazione acquistata al netto degli interessi versati alla banca.
Ma quali sono le condizioni previste dalla nuova normativa per l’accesso alle garanzie statali sull’acquisto della casa per i giovani di età inferiore ai 36 anni? Per ottenere la garanzia dello Stato sull’acquisto della prima casa (in vigore fino al 30 giugno 2022) bisogna soddisfare alcune condizioni stabilite dal decreto legge Sostegni bis (n. 73/2021, art. 64). Innanzitutto, il richiedente non deve avere compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto viene rogitato. Non solo. Entro 18 mesi dal rogito è necessario spostare la propria residenza nel comune dove si trova l’immobile da acquistare che non deve rientrare tra le abitazioni di lusso (categorie A/8 e A79). A questo deve essere aggiunta una condizione di reddito che prevede che l’acquirente possegga un Isee inferiore ai 40 mila euro (o se in coppia, ognuno dei richiedenti abbia un Isee inferiore a questo limite). Per chi compra da un privato, l’agevolazione consiste nell’azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Restano da pagare solo l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, per un totale di 320 euro. Ma lo sconto riguarda solo l’atto di compravendita e il mutuo bancario. Mentre per il contratto preliminare (ovvero il compromesso) restano dovute l’imposta di registro (3% per gli acconti e 0,50% per le caparre confirmatorie), l’imposta ipotecaria di 200 euro, l’imposta di bollo (155 euro) e la tassa ipotecaria (35 euro). Nel caso di acquisto da un’impresa, si dovrà pagare l’Iva al venditore, ma l’acquirente avrà diritto a un credito d’imposta da utilizzare per pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni; per pagare l’Irpef dovuta; o per compensare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali. Oltre allo sconto delle tasse sull’atto di compravendita, infine, la nuova normativa prevede la cancellazione dell’imposta sostitutiva e delle imposte di registro, ipotecaria e di bollo al momento dell’accensione di un mutuo.
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