Mutui casa, a ciascuno il suo

I consigli per trovare l’offerta di finanziamento più adatta alle proprie esigenze
Dal tipo di tasso all’assicurazione: ecco cosa valutare
Pagina a cura di Irene Greguoli Venini

Che sia per l’acquisto della prima o della seconda casa o per i lavori di ristrutturazione, accendere un mutuo è una scelta da fare con attenzione, visto che può durare anche 30 anni. Per trovare il finanziamento più adatto alle proprie esigenze è indispensabile tenere presente il bilancio familiare nel lungo periodo, ragionando sul reddito anche futuro, valutare il tipo di tasso, la sostenibilità della rata, la durata e tutti i costi confrontando diverse offerte.

Dalla banca alla rata, come orientarsi. Secondo una guida realizzata dall’Unione nazionale consumatori con la collaborazione di Gruppo MutuiOnline (sito che compara le diverse offerte), innanzitutto la scelta del mutuo deve tenere conto del proprio bilancio familiare sia presente che futuro. È bene quindi considerare che un tasso variabile permette di partire con una rata più bassa, ma espone al rischio di aumenti non facilmente preventivabili negli anni a venire; d’altro canto un tasso fisso è più costoso, ma offre una rata certa e sempre uguale. Inoltre, una durata breve fa risparmiare molti interessi, ma implica rate elevate, mentre allungando la durata, la rata si riduce e diventa meno pesante, ma cresce il totale degli interessi pagati.
È importante anche essere in grado di quantificare preventivamente che importo indicativo si potrebbe ottenere, in modo da tarare correttamente la ricerca dell’immobile. Su questo fronte è utile sapere che le banche valutano il rapporto tra la rata e il reddito per decidere la cifra che sono disposte a concedere: indicativamente la rata non deve superare il 30-35% del reddito mensile degli intestatari (al netto di eventuali altri impegni finanziari già esistenti). Tutte le banche finanziano in genere fino all’80% del valore dell’immobile, anche se alcune arrivano anche al 95-100%, ma in questo caso il mutuo diventa molto più costoso e più difficile da ottenere.
Non è garantito però che la banca conceda fino all’80% del valore, quindi è meglio disporre di un capitale almeno leggermente superiore al restante 20%. Peraltro aumentando la percentuale di soldi che si mette come anticipo si ottengono tassi leggermente più bassi e si riduce l’importo della rata: chiaramente occorre valutare se e quanto denaro tenersi.
In tutto ciò non è detto che convenga rivolgersi alla propria banca: per questo è utile confrontare diverse offerte prima di scegliere l’istituto a cui rivolgersi, anche perché le differenze di tasso possono essere elevate e superare anche l’1%, con un maggior costo di 650-750 euro all’anno e un aumento degli interessi totali che può arrivare a oltre 20mila euro. Peraltro, visto che l’approvazione del mutuo dipende da procedure e parametri simili in ogni banca, l’essere già cliente non necessariamente facilita la concessione del finanziamento.

I costi. Uno dei principali fattori è il tasso di interesse (Tan), importante perché determina la rata e gli interessi del mutuo, che sono la componente principale di costo. Altre voci di spesa che possono incidere sul costo totale del mutuo (che viene misurato dal Taeg) sono per esempio l’istruttoria e la perizia, che variano molto da banca a banca: un mutuo con un Tan molto basso ma spese elevate può avere un Taeg più alto di un mutuo con un Tan più elevato ma minori spese; per questo confrontare anche i Taeg è fondamentale per farsi un’idea più precisa della reale convenienza delle varie opzioni.
Un’altra questione è poi l’assicurazione: l’unica polizza obbligatoria per il mutuo è la cosiddetta «incendio e scoppio». Poi ci sono altre assicurazioni che di solito le banche propongono, per esempio per garantire il rimborso del mutuo in caso di morte, invalidità, infortuni o perdita del lavoro dell’intestatario: queste polizze possono essere molto care, ma proteggono da imprevisti gravi che potrebbero causare la necessità di un immediato rimborso della cifra residua.
A tutto ciò si aggiungono i costi legati all’atto notarile per la compravendita di un immobile: la remunerazione corrisposta al notaio per l’attività svolta è composta dall’onorario, le tasse e i contributi per l’archivio nazionale notarile, con Iva al 22%, dalle somme dovute a titolo di rimborso delle anticipazioni fatte in nome e per conto dell’intestatario del mutuo (le cosiddette visure), regolarmente documentate e in esenzione di Iva, e infine le imposte da corrispondere, per il tramite del notaio in qualità di sostituto d’imposta, all’Agenzia delle entrate e all’Agenzia del territorio, specifiche per gli atti di mutuo e di compravendita. La variabile a cui prestare attenzione nell’identificare il costo di un atto completo è l’onorario, che è il compenso del professionista, perché il resto delle spese sono in sostanza uguali.
Prima di rivolgersi a un notaio conviene chiedere un preventivo in forma scritta: è bene verificare che le voci siano divise tra onorario (con Iva esposta), anticipazioni e imposte; inoltre se ci sono preventivi troppo diversi tra loro, è consigliabile controllare che nel più basso il notaio non abbia omesso di inserire le due altre voci di spesa. Per valutare la scelta del notaio, oltre alla disponibilità a fornire un preventivo professionale, è bene verificare che sia in grado di trasmettere la relazione notarile preliminare alla banca entro un paio di settimane al massimo, visto che è propedeutica all’approvazione del finanziamento. Il notaio dovrebbe anche garantire l’uso di strumenti moderni di comunicazione con la banca, come portali digitali (lo standard di mercato si chiama «Pigna»), il che aiuta a snellire il processo e il rispetto di tutti gli adempimenti post-stipula.

Le agevolazioni fiscali. L’agevolazione più rilevante è la detrazione Irpef per i mutui di acquisto della prima casa: ogni anno si possono detrarre fino a 4mila euro di spese legate al mutuo, che comprendono gli interessi, diverse spese bancarie e quelle notarili. La detrazione è del 19% e può quindi arrivare a 760 euro all’anno, abbattendo così il costo effettivo del mutuo. Per la prima casa è inoltre prevista un’aliquota agevolata per l’imposta sostitutiva che si paga sull’importo erogato.

Estinguere anticipatamente il mutuo o cambiare le condizioni. L’estinzione anticipata di mutui stipulati, dal 2 febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale non è soggetta a penali. Bisogna però sapere che la gran parte degli interessi viene pagata nella prima metà di vita del mutuo, il che significa che via via che ci si avvicina alla scadenza il risparmio si riduce e potrebbe essere più conveniente continuare a rimborsare il finanziamento una rata per volta e mantenere la disponibilità del proprio capitale.
È anche possibile rinegoziare le condizioni con la banca, oppure si può optare per la surroga, applicabile solo per la prima casa, che permette di trasferire il mutuo da una banca a un’altra senza costi e modificando le condizioni, in modo da ottenere un tasso più basso, cambiare il tipo di tasso e anche la durata.
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