DI FRANCO RICCA
Svolta ultralight del prelievo fiscale su vendite e affi tti di fabbricati non abitativi, quando l’acquirente o locatore è un privato, oppure un’impresa senza diritto alla detrazione dell’Iva (banche, assicurazioni, case di cura ecc.): dal 26 giugno scorso, il peso dell’imposizione su questi contratti può scendere del 21%, la percentuale corrispondente all’aliquota Iva ordinaria. Questo l’effetto delle disposizioni dell’art. 9 del dl n. 83/2012 (decreto «crescita»), che hanno modifi cato il trattamento ai fi ni Iva delle operazioni immobiliari, rendendo da obbligatoria a facoltativa l’applicazione dell’imposta alle suddette operazioni. Considerato che stiamo parlando di fabbricati non abitativi, più esattamente di fabbricati strumentali per natura (categorie catastali B, C, D, E e A10), a benefi ciare in concreto della riduzione fi scale, locatore permettendo, saranno, più che i privati consumatori, soprattutto gli enti e i soggetti passivi dell’Iva che non hanno diritto di «scaricare» l’imposta in quanto svolgono attività esenti. Le modifi che del dl 83/2012. Sul piano normativo, il citato articolo 9, nel riscrivere il regime Iva delle operazioni sugli immobili dettato ai punti 8, 8-bis e 8-ter dell’art. 10 del dpr 633/72, ha soppresso i seguenti due casi nei quali le cessioni e le locazioni dei fabbricati strumentali per natura erano obbligatoriamente imponibili (con l’aliquota del 21%): – acquirente o locatario non soggetto passivo (privati, enti non commerciali); – acquirente o locatario soggetto passivo dell’Iva con diritto di detrazione massimo del 25%. Per quanto riguarda le cessioni di detti fabbricati, rimangono obbligatoriamente imponibili quelle effettuate dalle imprese che hanno costruito o ristrutturato il fabbricato, se poste in essere entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, mentre per le locazioni non vi è più alcun caso di imponibilità obbligatoria. Al contrario delle modifi che apportate al regime dei fabbricati abitativi, improntate all’estensione dell’imponibilità, quelle relative ai fabbricati strumentali per natura sono dunque improntate all’estensione del trattamento di esenzione: eccettuato, infatti, il caso delle cessioni infraquinquennali effettuate dalle imprese di costruzione, in ogni altra ipotesi le vendite e le locazioni di tali fabbricati costituiscono operazioni esenti, salvo che il venditore o locatore non eserciti la facoltà di optare per il trattamento di imponibilità. Gli effetti. Di conseguenza, qualora il venditore o locatore non abbia interesse a optare per l’applicazione dell’Iva, in quanto non ha, se non in misura marginale, rifl essi negativi sul proprio diritto di detrazione «a monte», lo scenario che si è aperto dal 26 giugno scorso, data di entrata in vigore del decreto, appare estremamente favorevole per molti acquirenti e locatari di fabbricati non abitativi, soprattutto, come si diceva, per le imprese che svolgono attività esenti (ma anche al privato che, ad esempio, compra o prende in affi tto da un’impresa l’autorimessa). Alle cessioni, infatti, potrà applicarsi il regime di esenzione dall’Iva, sicché l’atto sarà soggetto soltanto all’imposta di registro di 168 euro e alle imposte ipocatastali del 4% totale; lo stesso regime potrà applicarsi alle locazioni, che saranno quindi soggette soltanto all’imposta di registro dell’1%. In entrambi i casi, acquirenti e locatari risparmierebbero il 21%, rispettivamente, del prezzo di acquisto e del canone di locazione. Occorre ricordare che, in situazioni particolari, nei rapporti tra soggetti esenti l’Iva poteva già essere evitata ai sensi dei punto 27-quinquies) dell’art. 10 e del secondo comma del medesimo articolo, ma si trattava, appunto, di ipotesi particolari, mentre ora il trattamento di esenzione è un’opportunità prevista in via generale. © Riproduzione riservata