Nella ipotesi in cui le immissioni moleste siano prodotte dal detentore di un immobile, l’eventuale sussistenza della legittimazione passiva del proprietario di questo, non ne comporta l’automatica responsabilità per il risarcimento dei danni, essendo, all’uopo, necessaria la sussistenza dell’elemento soggettivo della colpa e del nesso oggettivo di causalità -e non di mera occasionalità- fra la concessione dell’immobile al terzo e i danni subiti dal fondo contiguo.

In applicazione di questo principio, si è affermato che in materia di immissioni intollerabili, allorché le stesse originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 cod. civ. per i danni da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari a impedire pregiudizio a carico di terzi.

La colpa civile rilevante ai fini dell’art. 2043 c.c. può consistere tanto nella violazione di precetti giuridici -legge, regolamenti, contratti-, quanto nella violazione di regole di comune prudenza;

  • nel primo caso, l’accertamento della colpa esige la previa individuazione della regola giuridica che il presunto responsabile avrebbe dovuto rispettare, e che non rispettò;
  • nel secondo caso, l’accertamento della colpa aquiliana esige che si stabilisca previamente quale sarebbe dovuta essere la condotta prudente da seguire, in funzione delle circostanze e della qualità soggettiva dell’agente: ciò vuol dire che dall’uomo comune sarà esigibile la diligenza del bonus pater familias, e dall’imprenditore commerciale quella dell’homo eiusdem generis et condicionis, secondo la regola generale dettata per qualsiasi tipo di obbligazione, ivi comprese quelle da fatto illecito, dall’art. 1176 c.c.

La “condotta diversa” teoricamente esigibile dal proprietario di un immobile che intenda locarlo a uso di pubblico esercizio non potrebbe che consistere in due atti:

  • rifiutare la locazione
  • oppure recedere dal contratto

posto che sarebbe inesigibile dal locatore, obbligato a garantire il pacifico godimento della cosa locata, una manus iniectio sul conduttore volta ad impedirgli di far chiasso.

Il proprietario di un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 c. c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 1 marzo 2018 n. 4908