POLIZZA DECENNALE POSTUMA

IL CASO

Autore: Luca Cadamuro
ASSINEWS 373 – Aprile 2025

L’IMPORTANZA DELLA QUALIFICAZIONE GIURIDICA ALLA LUCE DELLA PIÙ RECENTE GIURISPRUDENZA DI LEGITTIMITÀ

Quali attribuzioni (assicurative) sono riconosciute all’acquirente di un immobile che non riesce a comporre il caso con il venditore resosi irreperibile?

1. Il caso

Tizio acquistava un immobile da Caio, costruttore. Dopo tre anni dall’acquisto dell’immobile e, nello specifico, nel marzo del 2024, Tizio scopriva una serie di fessurazioni in un muro del piano terra; dopo poche settimane, le fessurazioni si ampliavano e iniziavano ad essere intrise di umidità.

In esito ad un accertamento tecnico, si evidenziavano anomalie legate alla modalità di realizzazione dei plinti.

Tizio, facendo memoria dell’esistenza di una polizza decennale postuma, contattava Caio onde vagliare la possibilità di comporre la vicenda in tempi brevi.

Caio, inizialmente, si mostra disponibile e promette di occuparsi della questione. Tuttavia, dopo la prima manifestazione di disponibilità, Caio si rendeva irreperibile. Il tutto mentre Tizio attuava una serie di interventi urgenti per limitare i danni fino a quel momento resisi evidenti.

Stante la situazione, Tizio si rivolgeva al proprio legale che, a sua volta, si metteva in contatto con il costruttore il quale, riscontrando la missiva del legale, comunicava di non essere disponibile ad effettuare alcun ripristino e che avrebbe denunciato il fatto alla compagnia assicurativa.

A fronte dello stallo e al fine di evitare il radicamento di un procedimento giudiziale, per quanto sussistano i requisiti di urgenza, il legale valutava la possibilità di coinvolgere direttamente la compagnia assicurativa della decennale postuma, pur conscio di non disporre di azione diretta nei confronti della stessa.

2. La polizza decennale postuma

In base all’art. 4 del d.lgs. 102/2005, il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente. La stessa, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, è emessa a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui il costruttore sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 c.c., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Come apprezzabile dalla lettura del dettame normativo, l’obbligo di contrarre è posto in capo al costruttore; tuttavia, la medesima polizza, avente natura indennitaria, è contratta a beneficio dell’acquirente dell’immobile.

Infine, la stessa è emessa a copertura di svariati tipi di danno o difetti e la previsione normativa richiama espressamente l’art 1669 c.c. che contempla – a sua volta – una particolare obbligazione ricadente sull’appaltatore che è tenuto a garantire, l’opera edificata da vizi del suolo o dal difetto di costruzione per un periodo di dieci anni.

Stante la particolare rilevanza della materia e – aggiungiamo – l’importanza degli interessi economici coinvolti in vicende siffatte, veniva altresì previsto un modello di polizza standard per la garanzia decennale postuma, disciplinato dal decreto ministeriale n. 154/2022, recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122.

3. La natura giuridica della polizza decennale postuma e la svolta imposta dalla più recente giurisprudenza di legittimità

Per quanto fino ad ora esposto, dovremmo considerare che la polizza decennale postuma si compone di due tipologie di copertura assicurativa ricomprese in un solo contratto. Infatti, le garanzie imposte dal modello standard sono – per l’appunto – due: una di tipo risarcitorio per danni cagionati a terzi e di cui il costruttore è responsabile ai sensi dell’art. 1669 c.c.; l’altra, di tipo indennitario, volta a garantire l’acquirente al semplice verificarsi di un sinistro, indipendente dall’accertamento della responsabilità del costruttore.

Per quanto evidenziato in passato dalla dottrina, l’oggetto dell’assicurazione era considerato il rischio del costruttore – e non del contraente – di essere tenuto a risarcire all’acquirente i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, per i quali sia considerato responsabile in base al disposto di cui all’art. 1669 c.c. sicché il titolare dell’interesse all’assicurazione risulterà essere il costruttore. Meo I., Jerovante M, Gravi difetti degli edifici condominiali, Giuffrè Editore, 2013).

Tale ricostruzione, perfettamente aderente al modello tipico della garanzia della responsabilità civile, dovrà necessariamente confrontarsi con la previsione di cui all’art. 1917 c.c. che, come noto, esclude questo genere di copertura dal novero dei contratti in favore di terzi.

La fattispecie in questione non prevede nemmeno l’applicabilità del principio di cui all’art. 144 c.d.a. che, limitatamente ai casi di sinistri RCA, accorda al danneggiato il potere di azione diretta nei confronti della compagnia assicurativa del responsabile civile.

Stante ciò e richiamando l’esposizione della vicenda che ci occupa, dovremmo concludere affermando che il legale incaricato da Tizio non dispone di alcuna attribuzione per agire direttamente nei confronti della compagnia assicurativa che emetteva la polizza decennale postuma. Ciò implicherebbe affermare che l’inerzia di Caio è, di fatto, insuperabile, almeno sul piano della gestione stragiudiziale del caso.

La questione giuridica è stata recentemente affrontata dai giudici di legittimità (Cass. civ., sez. III, sent. 1909/2025) che sono stati chiamati a chiarire se la polizza assicurativa decennale postuma integri una fattispecie di assicurazione contro i danni per conto altrui o di chi spetta (sia pure con elementi di peculiarità rispetto allo schema generale dell’art. 1891 c.c.), oppure rappresenti – come ipotizzato dalla dottrina sopra richiamata – una figura di assicurazione della responsabilità civile, con le conseguenti e già esposte limitazioni.

I giudici, richiamando la previsione di cui all’art. 4 del d.lgs. 122/2005, precisano che la formulazione testuale della norma lascia aperte entrambe le soluzioni (i.e. l’ipotesi di qualificazione secondo contratto in favore di terzi ovvero di polizza di responsabilità civile, n.d.r.) perché l’espressione “a beneficio dell’acquirente” indurrebbe a privilegiare la tesi della polizza danni per conto altrui o di chi spetta; invece, il riferimento alla responsabilità ex art. 1669 c.c. indurrebbe a privilegiare la tesi della polizza di responsabilità civile. I giudici proseguono la disamina facendo perno sui concetti di equità e di adeguatezza della garanzia offerta dal costruttore, specificando «che l’obbligazione del costruttore di stipulare la polizza assicurativa e di consegnarla all’acquirente trova fondamento nella ratio complessiva del decreto legislativo n. 122 del 2005, il quale, in conformità ai principi e ai criteri direttivi fissati dalla legge di delega n. 210 del 2004, art. 3, persegue l’obiettivo di realizzare l’ “equa” ed “adeguata” tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili».

Proprio in ragione di tali criteri informatori e, nello specifico, «sotto il profilo dell’oggetto del contratto di assicurazione, va poi rilevato che l’ambito della copertura assicurativa, pur circoscritto ai pregiudizi di cui il costruttore sia responsabile ex art. 1669 c.c. (…) comprende però non solo i danni materiali e diretti all’immobile, ma anche la responsabilità del proprietario per i danni a terzi, così configurandosi come polizza “multirischio”, diretta a coprire, oltre i danni alla proprietà dell’immobile, anche, più in generale, i pregiudizi al patrimonio dell’acquirente. Avuto riguardo all’esigenza, avvertita dal legislatore (e corrispondente ad un interesse superindividuale dell’ordinamento giuridico) di apprestare un’equa, adeguata ed effettiva tutela all’acquirente dell’immobile da costruire, non può condividersi l’opinione secondo cui la polizza assicurativa decennale postuma contemplata dall’art. 4, D.L.vo n. 122 del 2005 possa assumere la natura di assicurazione del costruttore per responsabilità civile». Pertanto, i giudici escludono la polizza decennale postuma dal novero dei contratti di responsabilità civile proprio in ragione dell’impossibilità, per l’acquirente (e danneggiato) di agire direttamente nei confronti della compagnia assicurativa essendo legittimato a pretendere di essere tenuto indenne solo il costruttore.

Con ciò, si addiviene a considerare la polizza decennale postuma non già come un’assicurazione per la responsabilità civile del costruttore, ma, piuttosto, come una garanzia contro i danni e a beneficio diretto dell’acquirente. La stessa ha natura di assicurazione contro i danni per conto di chi spetta e ciò implica che l’acquirente sarà anche titolare delle necessarie attribuzioni per far valere i diritti derivanti dal contratto, pur non potendosi escludere analoga e speculare attribuzione in capo al contraente.

4. Conclusioni

Il nuovo orientamento espresso dai giudici di legittimità, certamente benvenuto tra gli acquirenti, necessiterà di apposta ricezione da parte degli operatori del diritto e nella prassi liquidativa.

L’interpretazione fornita è innegabilmente coerente con la ratio perseguita dal legislatore e ne rinvigorisce i presupposti, rimarcando, al contempo, l’importanza non solo di una corretta qualificazione giuridica dei contratti ma anche di un corretto inquadramento degli stessi alla luce dei criteri che informano la materia.

Considerando il caso esposto, il legale di Tizio potrà – ora – rivolgere le doglienze e le pretese direttamente alla compagnia assicurativa, senza dover attendere l’iniziativa di Caio.

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