Pagina a cura di Gloria Grigolon
Decreto mutui a due velocità. Se da un lato sarà infatti data al sottoscrittore del finanziamento la possibilità di aderire alla clausola di inadempimento, accettando l’eventuale confisca della casa dopo il mancato pagamento di 18 rate consecutive, anche la banca potrà decidere, a pagamenti non effettuati, se accollarsi l’onere dell’immobile o se attendere che il debitore moroso adempia. Ma la normativa si spinge oltre: relativamente alla stipula di un mutuo con ipoteca, il sottoscrittore, in fase di pre sottoscrizione, avrà sette giorni di tempo per valutare se l’offerta sul piatto sia la migliore sul mercato; il finanziatore, in tal caso, resterà vincolato alla proposta fatta, nonché all’onere di fornire tutte le informazioni necessarie al cliente per compiere la valutazione. Il dlgs che modifica le regole del credito ipotecario e che porta in attuazione la direttiva 2014/17/Ue, approvato in via definitiva al senato, regola la sottoscrizione di mutui aventi per oggetto la concessione di credito garantito da ipoteca su immobile residenziale o finalizzati all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su terreni o immobili edificati o progettati. In vigore dal 1° luglio 2016, si pone nell’ottica di offrire maggiore trasparenza al sottoscrittore, a partire dalle strategie pubblicitarie, spesso ingannevoli. In tal senso, le inserzioni degli istituti del credito non potranno contenere formulazioni che inducano il consumatore in errori di valutazione e, nel caso in cui riportino cifre relative al tasso di interesse o ai costi di finanziamento applicati, il nuovo testo vincola l’ente a indicare nell’offerta pubblicitaria anche la tipologia del tasso, le specifiche sulla garanzia reale, il tasso annuo effettivo globale (Taeg), la durata del contratto, il numero totale di rate e specifiche legate all’eventuale valuta nel caso il prestito sia erogato in moneta estera. Nel caso di credito denominato in valuta diversa rispetto a quella del paese, il consumatore ha diritto di convertire in ogni momento il proprio contratto, a patto che il taglio richiesto sia lo stesso di quello che compone la parte principale del reddito che egli detiene, o che la valuta richiesta corrisponda a quella dello stato membro dell’Unione europea in cui, al momento di sottoscrizione, il soggetto era residente. Il finanziatore sarà tenuto ad avvisare il cliente dell’eventuale rischio di cambio legato al maggior onere qualora il valore dell’importo da restituire vari di oltre il 20% rispetto a quello che risulterebbe applicando il tasso di cambio tra la valuta del finanziamento e l’euro al momento in cui il contratto è stato sottoscritto. Il consumatore potrà richiedere all’ente erogatore documenti contenenti informazioni oggettivamente chiare sui contenuti dell’accordo, volte a consentirne il confronto con altre offerte sul mercato; tali informazioni personalizzate saranno fornite attraverso la consegna di un «Prospetto informativo europeo standardizzato». Al cliente spetterà il diritto, in fase di pre sottoscrizione, ad avere sette giorni di tempo per valutare offerte concorrenti e valutarne le implicazioni. Durante il cosiddetto «periodo di riflessione», l’offerta resta vincolante per il solo finanziatore. Onde evitare di esporre l’ente del credito a una eccessivo rischio di insolvenza, l’ente erogatore sarà vincolato a verificare il merito creditizio del facente domanda., tenendo conto dei fattori economici e patrimoniali pertinenti a verificare le prospettive di adempimento. Ad attendibilità verificata e in caso di erogazione di mutuo coperto da garanzia reale, la valutazione del bene immobile oggetto di ipoteca potrà essere fatta in fase pre contrattuale sia dal finanziatore, che da esperti esterni; eventualità, questa, non contemplata in caso di sottoscrizione di clausola di inadempimento, ove, come si vedrà più avanti, la valutazione avviene ex post e dovrà dunque essere condotta da un soggetto non legato all’ente.
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