“Dopo l’eclatante exploit post pandemico, il mercato immobiliare italiano deve ora fare i conti con uno scenario nuovamente avverso. Il protrarsi degli inopinati eventi bellici, da una parte, la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE, dall’altra, concorrono a delineare un quadro tutt’altro che favorevole per le ambizioni di salvaguardia dei livelli fin qui raggiunti”. È quanto si legge nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare – Marzo 2023 di Nomisma, che analizza anche l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona).

Nello scenario attuale il ricorso al credito da parte delle famiglie italiane diventa imprescindibile, anche se il crescente fabbisogno si scontra con un orientamento delle politiche di erogazione da parte delle banche più prudente e selettivo, con l’obiettivo di tenere sotto controllo la rischiosità del comparto. Secondo Nomisma “a rendere più impervio l’accesso al credito non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento – con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 – quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari”.

Il mutato atteggiamento da parte delle banche inevitabilmente si ripercuote sulla domanda abitativa, la cui dipendenza da mutuo rappresenta un fattore ormai conclamato già da qualche anno per una quota maggioritaria di popolazione. Ne deriva un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliari e delle richieste di finanziamento. Un calo che, secondo Nomisma, non dipende solo dagli indicatori di fiducia delle famiglie, seppure in calo rispetto ai massimi toccati a settembre 2021, ma anche dal repentino irrigidimento dei criteri di selezioni della clientela.

Dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede per il 2023 una diminuzione a due cifre, sia dei nuovi mutui (-18% annuo) sia delle surroghe e sostituzioni (-47%). Politiche creditizie più prudenti incidono negativamente sul l’afflusso di domanda al mercato e determinano una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua, con un’intensità della contrazione che dovrebbe essere più evidente nella prima parte dell’anno, per poi ridursi a partire dall’estate con il progressivo allentamento della stretta monetaria. I rischi di ridimensionamenti più significativi dovrebbero essere circoscritti all’anno in corso e non comportare arretramenti dei valori nominali.

Secondo l’analisi Nomisma, la situazione sul versante corporate appare articolata. Proprio quando la risalita del comparto sembrava procedere con passo spedito, con volumi tornati su livelli prossimi ai massimi storici, il progressivo indebolimento delle prospettive di crescita economica ha fatto riemerge i dubbi irrisolti da parte degli investitori stranieri relativamente alle prospettive del Paese e alla sostenibilità del debito pubblico. Per Nomisma “l’accresciuto attendismo, associato alla contestuale risalita dei tassi di interesse, ha propiziato una risalita dei rendimenti di settore dagli esigui livelli su cui si erano attestati, favorendo quel processo di repricing che il nuovo scenario rende di fatto ineludibile. L’entità della correzione dipenderà dalla severità del rallentamento in atto e dall’orientamento che la BCE darà alle politiche monetarie dei prossimi mesi”.