Asseverazioni dei professionisti solo sugli abusi edilizi
di Fabrizio G. Poggiani e Francesco Cerisano

Semplificazione in arrivo per la detrazione del 110%. Ai professionisti tecnici non sarà più richiesto di certificare lo stato legittimo dell’immobile, cioè la proprietà, i passaggi di proprietà, la presenza di concessioni edilizie. Basterà che essi ne attestino la conformità, ovvero l’assenza di abusi edilizi e il rispetto delle prescrizioni urbanistiche. Le modifiche all’art. 119 del dl 34/2020 dovrebbero trovare posto nel decreto sostegni che andrà in consiglio dei ministri in questi giorni, e sono già state illustrate dal governo ai rappresentanti delle amministrazioni locali.
Il legislatore introducendo lo stato legittimo, che fa parte della documentazione da produrre agli uffici comunali per le pratiche edilizie, da allegare eventualmente anche all’atto notarile di trasferimento o di divisione, ha richiesto la produzione di un documento che attesti la regolarità urbanistica dell’immobile, soprattutto a tutela dell’acquirente.

Il primo obiettivo della certificazione è quella di documentare che l’immobile sia stato costruito in conformità al titolo abilitativo iniziale, come integrato di successivi titoli che hanno legittimato gli ulteriori interventi, il secondo di documentare che l’immobile, pur in assenza di titolo, sia stato costruito in conformità alla normativa urbanistica vigente, comprovata da documentazione idonea e, per ultimo, quello di fornire un documento, in assenza del titolo abilitativo smarrito o distrutto che, supportato da idonea documentazione, attesti che la costruzione è stata fatta nell’osservanza della normativa vigente.

Il comma 3-quinquies dell’art. 51 del dl agosto ha inserito il citato comma 13-ter nell’art. 119 al fine di disporre che le dichiarazioni di conformità urbanistico-edilizia e gli accertamenti dello sportello unico per l’edilizia dovranno riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi (per gli interventi “trainanti”).

Di conseguenza, se emergono abusi edilizi in una singola unità immobiliare, si ritiene che questi non pregiudicano la fruizione della detrazione maggiorata del 110% sugli interventi trainanti per le parti comuni, ma pregiudicano la fruizione sugli interventi trainati effettuati all’interno della stessa unità e se coinvolgono le parti comuni, sulle quali si rende necessario intervenire, pregiudicano la fruizione del 110%.

Ogni singolo intervento edilizio sull’edificio prima iniziare deve rispettare due condizioni rappresentate dalla legittimità e dalla conformità del bene, oggetto di lavori; la prima non è altro che la proprietà mentre la seconda concerne la presenza delle prescrizioni urbanistico-edilizie, attraverso un accertamento di conformità, di cui all’art. 36 del dpr 380/2001.

La nuova formulazione, ovviamente da confermare nel testo finale, prevede, al solo fine di semplificare la presentazione di richieste per interventi che beneficiano degli incentivi disciplinati dal citato articolo 119 del dl 34/2020, che “le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili (…) possono essere riferite anche solo alla conformità rispetto allo stato legittimo, alla sola condizione che l’immobile non sia stato realizzato in assenza di titolo abitativo o in totale difformità del titolo abitativo o con titolo annullato, se prescritto dalla legislazione o regolamentazione allora vigente”.

Come indicato, è opportuno evidenziare che il richiamato comma 9-bis, del dpr 380/2001, dispone che “lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

L’attuale versione del comma 13-ter, del citato art. 119, prevede che relativamente e limitatamente alla presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle “parti comuni” le asseverazioni, relativamente allo stato legittimo e i relativi accertamenti, sono da riferire esclusivamente alle parti comuni oggetto degli interventi.

Il comma 13-ter nella nuova versione, invece, estende la semplificazione a tutti gli interventi, di cui all’art. 119 e limita i contenuti dell’asseverazione dei tecnici alla sola conformità rispetto, come detto, al citato “stato legittimo” dell’immobile oggetto degli interventi destinatari del 110%, nel rispetto dell’ulteriore condizione che l’immobile non sia stato realizzato in assenza di titolo abitativo o in totale difformità del titolo abitativo o con titolo annullato, se prescritto dalla legislazione o regolamentazione allora vigente.

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