Pagine a cura di Gianfranco Di Rago
Supercondominio a responsabilità ripartite. Laddove i danni subiti dal terzo siano connessi a un tratto dell’impianto supercondominiale che risulti posto a esclusivo servizio di uno dei singoli edifici condominiali, la relativa responsabilità deve essere addebitata esclusivamente a quest’ultimo e non all’intero supercondominio, poiché i relativi obblighi di custodia e di manutenzione gravano soltanto sull’amministratore e sull’assemblea del singolo edificio. Di conseguenza, in caso di un incidente causato a terzi da un impianto comune a più edifici costituiti in altrettanti condomini, ove il tratto in corrispondenza del quale è avvenuto il danno si trovi in una oggettiva situazione di collegamento con uno soltanto di essi, tanto che lo stesso debba ritenersene custode in via esclusiva, grava su di esso l’intero obbligo di risarcimento. La responsabilità da beni in custodia di cui all’art. 2051 cc si presume in capo al proprietario di esso, ma può venire meno allorché risulti in concreto un particolare ed esclusivo rapporto di fatto tra il bene medesimo e altro soggetto che abbia con il medesimo un rapporto giuridicamente qualificato. Questo il chiarimento contenuto nella recente sentenza n. 2623 della seconda sezione civile della Corte di cassazione, pubblicata lo scorso 4 febbraio 2021.
Il caso concreto. Nella specie la società proprietaria di un immobile sito al piano interrato di un edificio condominiale, con ricorso d’urgenza, aveva chiesto la condanna di cinque condomini, ognuno in persona del proprio amministratore pro tempore, a riparare l’impianto fognario comune ai rispettivi edifici e a eseguire le necessarie opere di manutenzione, oltre al risarcimento dei danni subiti per effetto della tracimazione di liquami. Mentre il ricorso cautelare, che aveva ordinato le opere di urgente manutenzione, era stato accolto nei confronti di tutti i condomini convenuti, la sentenza di primo grado aveva invece condannato soltanto uno di essi a realizzare una vasca nell’area sottostante ai locali danneggiati e a risarcire i danni. La Corte di appello aveva poi rigettato l’appello principale proposto da detto condominio, evidenziando come la costruzione della vasca indicata come necessaria dal consulente tecnico d’ufficio per la risoluzione del problema non costituisse opera di manutenzione straordinaria gravante su tutti i condomini che nella specie si servivano della comune rete fognaria, in quanto dispositivo ulteriore rispetto all’impianto esistente e destinato all’utilità del solo scantinato del condominio in questione per evitare rigurgiti dal collettore comunale. Secondo i giudici di secondo grado, inoltre, non vi era contraddittorietà tra la ripartizione degli obblighi manutentivi della rete fognaria in capo a tutti i condomini che utilizzavano la rete fognaria e la ravvisata responsabilità ex art. 2051 c.c. di uno solo di essi.
Supercondominio e responsabilità. Il supercondominio, come insegna la giurisprudenza della Suprema corte, nasce di fatto allorché uno o più beni o impianti siano in comune tra più edifici costituiti in altrettanti autonomi condomini (si pensi, come nella specie, all’impianto fognario, oppure a quello idrico, al verde, ai cancelli e alle strade, a eventuali impianti sportivi ecc.). Tanto i singoli condomini quanto il supercondominio devono quindi essere dotati di un proprio amministratore e hanno una propria assemblea, competente a decidere sulla gestione dei beni e dei servizi di rispettiva pertinenza (quella del supercondominio, tra l’altro, nelle due diverse composizioni di cui all’art. 67 disp. att. cc). Dalla comproprietà dei beni e/o dei servizi, discende, secondo il criterio di cui all’art. 2051 cc, la responsabilità per i danni eventualmente arrecati ai terzi. Il soggetto che abbia la custodia di tali beni è infatti tenuto a curarne la manutenzione per garantirne il corretto utilizzo/funzionamento ed evitare che si creino situazioni di pericolo per i condomini e per i terzi. In caso di sinistro, come evidenziato nel caso di specie dalla Suprema corte, ai fini dell’accertamento della responsabilità occorre quindi rinvenire la prova di una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso (che risulti riconducibile a una anomalia, originaria o sopravvenuta, nella struttura e nel funzionamento del bene), nonché dell’esistenza di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che la stessa produca danni a terzi.
La decisione della Corte di cassazione. Nel caso in questione, come detto, risultava che l’impianto fognario da cui si era originato il danno fosse posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, quindi oggettivamente e stabilmente destinato all’uso e al godimento di tutti i fabbricati. Rispetto a tale impianto, secondo la Suprema corte, trovava quindi applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione, dovendo presumersi la natura (super)condominiale dell’impianto, sino al punto in cui le diramazioni di esso risultino destinate a ciascun edificio.
Ora, nella specie la Corte di appello, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, aveva affermato che la vasca di raccolta delle acque, la cui mancata realizzazione aveva cagionato la tracimazione dei liquami nella proprietà danneggiata, doveva essere collocata nella parte dell’impianto fognario posta a esclusivo servizio di uno soltanto dei fabbricati costituiti in condominio e per tale motivo aveva attribuito la relativa responsabilità solo a esso, e non all’intero supercondominio, poiché i relativi obblighi di custodia e manutenzione dovevano considerarsi a carico dell’amministratore e dell’assemblea dell’edificio in questione. Di qui la conclusione che soltanto a detto condominio incombesse la responsabilità extracontrattuale per il fatto dannoso, quale custode e proprietario del tratto di impianto fognario rivelatosi difettoso.
Circa la presunta contraddittorietà, evidenziata dal condominio ricorrente, tra la ripartizione degli obblighi manutentivi della rete fognaria in capo a tutti i condomini che utilizzavano la rete fognaria e la ravvisata responsabilità ex art. 2051 c.c. di uno solo di essi, la Suprema corte ha evidenziato come il rapporto di custodia sul bene/impianto si presume nella titolarità del relativo diritto di proprietà, ma esso può venire meno in ragione di una particolare ed esclusiva relazione materiale con il bene da parte di un altro soggetto che abbia con esso un rapporto giuridicamente qualificato (sul punto si veda Cass. civ., sez. III, 13 maggio 2020, n. 8888). L’esclusione del rapporto materiale degli altri edifici condominiali con il tratto in questione dell’impianto fognario comportava quindi come conseguenza che sul predetto condominio gravasse un obbligo legale di provvedere alla manutenzione e all’esercizio del collettore fognario nel sottosuolo del rispettivo edificio, con conseguente onere di controllare che quel tratto dell’impianto non arrecasse danno a terzi.
Tale obbligo, come pure rilevato dai giudici, era altresì rafforzato dall’onere contrattuale portato da una convenzione tra gli originari costruttori del complesso edilizio, che poneva l’obbligo della manutenzione ordinaria e straordinaria della fognatura comune a carico in parti uguali di tutte le società (e poi dei condomini successivamente costituitisi sui relativi edifici), nonché, dato per conosciuto il fatto che, in relazione a un tratto dell’impianto, il livello della fognatura comunale poteva superare in alcuni casi il livello degli scantinati, l’impegno di ciascuna società ad adottare a propria cura e spese dei dispositivi atti a evitare allagamenti dei vani bassi. Secondo la Corte di appello, anche tale riparto convenzionale degli obblighi manutentivi accollava quindi al condominio costituitosi sull’edificio in corrispondenza del quale vi era il predetto tratto dell’impianto fognario il dovere di adeguare le opere e gli impianti mediante costruzione di una vasca di raccolta in grado di scongiurare eventuali allagamenti delle proprietà interrate.
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