di Anna Messia
Assicurazioni in fermento sul mattone. Un po’ per effetto delle nuove regole di Solvency II e un po’ per cercare rendimenti più appetibili in un mercato a tassi zero, tutti i grandi colossi italiani delle polizze sono alle grandi manovre nel settore immobiliare. Con intenzioni diverse. C’è chi compra a mani basse, come Poste Vita, perché finora aveva preferito alla lunga i Btp al mattone.

Ma anche chi, proprio ora, preferisce alleggerirsi, come Generali . oppure Sara assicurazioni, che di patrimonio immobiliare ne avevano già accumulato in abbondanza negli anni. Perché i prezzi degli immobili hanno ripreso un po’ a salire mentre le nuove regole europee sui requisiti di capitale, hanno un po’ penalizzato questi investimenti, specie se si è scelto di optare per la formula standard (il modello base di Solvency II).
La compagnia del gruppo Poste Italiane guidata da Maria Bianca Farina ha per esempio appena dato un mandato a tre tra importanti banche e asset manager per investire più di 1 miliardo di euro nel settore immobiliare europeo. Si tratta di Deutsche Bank , Ubs e Cbre Global Investors, chiamati ad individuare opportunità d’investimento nel settore del real estate. I primi due sono stati incaricati di investire fino a 500 milioni, con Deutsche che dovrà guardare ai centri commerciali e Ubs agli uffici.

Mentre Cbre dovrà investire altri 150 milioni di euro. In totale si tratterebbe, appunto, di oltre 1 miliardo di euro, che potrebbe raddoppiare con l’effetto leva, aggiungendo quindi l’indebitamento. Le grandi manovre di Poste Vita nel settore immobiliare, in verità, sono già iniziate. La compagnia fa parte delle la cordata formata da Deutsche Asset Management, Atp, che ha presentato la migliore proposta non vincolante nella gara per aggiudicarsi Grandi Stazioni, messa in vendita dalle Ferrovie e da Eurostazioni, per un valore che sarebbe compreso tra 700 e 850 milioni di euro. Non solo. Nei mesi scorsi la compagnia ha perfezionato, insieme con il colosso assicurativo svizzero Zurich, l’acquisto del pacchetto di immobili denominato «La grande bellezza», messo in vendita da Unicredit . A gestire il portafoglio, che ha un valore di oltre 200 milioni, è stata chiamata la società di gestione di Morgan Stanley, che tra l’altro ha deciso di partecipare con una piccola quota all’investimento nel mattone. Proprio come Poste Vita anche Zurich si sarebbe lanciata in questa fase nel mercato immobiliare come possibile acquirente, in cerca di asset interessanti. Guardando preferibilmente all’investimento tramite fondi e, anche in questo caso, con un orizzonte europeo, quindi non considerando solo l’Italia. Chi si sta approcciando in questo periodo al mercato immobiliare si rende, infatti, conto dei vantaggi della diversificazione, preferendo magari affidarsi a gestori professionali. Anche Reale Mutua, che di patrimonio immobiliare ne ha già in abbondanza, starebbe valutando se far confluire le proprietà in un fondo, ma la decisione non è stata ancora presa. Nella lista dei possibili acquirenti va poi aggiunta anche Intesa Vita che in più di un’occasione ha annunciato di voler indirizzare più di un miliardo di euro verso investimenti alternativi.
Tra i venditori spicca invece Generali , che ha appena lanciato l’operazione Stardust, polvere di stelle. Si tratta della dismissione di immobili per un miliardo di euro, sparsi un po’ in tutta Europa. Oggi la compagnia triestina guidata da Philippe Donnet ha asset immobiliari per 18 miliardi di euro, di cui 12 miliardi catalogati come investimenti, e ha pianificato una revisione degli asset immobiliari, attualmente troppo concentrati in alcuni Paesi. Stardust mira quindi ad attuare questa strategia. Nel pacchetto ci starebbero in totale 69 immobili sparsi tra Francia, Spagna, Austria, Germania (20) e in anche Italia (15, valutati circa 150-200 milioni di euro), tra cui spuntano per esempio gli edifici affittati a Lottomatica a Roma, un palazzo in piazza Pitti a Firenze e alcuni asset residenziali a Trieste. A vendere in blocco c’è poi anche Sara Assicurazioni. La compagnia dell’Aci attualmente ha quasi il 28% del proprio patrimonio investito nel mattone, per un totale di circa 500 milioni. Percentuale che la società guidata da Alessandro Santoliquido vuole ridurre sensibilmente con un piano di dismissioni pluriennali, anche se senza alcuna fretta di cedere asset a scapito del prezzo. Per quest’anno ci sono in programma vendite complessive (tra residenziale e uffici) per circa 160 milioni, in modo da arrivare a 350 milioni di dismissioni entro i prossimi cinque anni. Insomma il panorama è piuttosto variegato ma nel suo complesso il sistema assicurativo appare ancora poco esposto nel settore immobiliare con asset pari ad appena il 2% dei 687 miliardi di riserve totali che aveva a fine 2014. L’impressione è che nei prossimi mesi si assisterà ad un grande riassetto, a cui inevitabilmente parteciperanno anche compagnie che hanno sempre avuto un’alta propensione agli investimenti nel mattone, come Vittoria o Unipol , specie dopo l’acquisizione di FondiariaSai . (riproduzione riservata)
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