La RC dell’attività, della proprietà e conduzione fabbricato

Sovvrapposizioni e commistioni
Quando comincia una copertura e dove finisce l’altra

Autore: Fabrizio Mauceri
ASSINEWS 273 – marzo 2016

Introduzione

Le sovrapposizioni e commistioni esistenti tra la responsabilità civile dell’attività (oggetto di normale copertura RC generale) e di quella conseguente alla proprietà e conduzione di un bene (ad esempio sezione RC della polizza leasing beni strumentali o della polizza RC del fabbricato) possono sembrare un argomento banale. In realtà non è così perché sono molteplici le occasioni in cui le due fattispecie possono in qualche modo interferire tra loro rendendo difficile comprendere dove comincia una copertura e dove invece finisce l’altra.
Un esempio lampante può essere quello del cinema, del centro commerciale dove effettivamente le occasioni di conflitto possono essere molte. Nell’esperienza pratica mi è capitato assai di sovente vedere denunciare sinistri nella polizza sbagliata con conseguenze molto spesso incoerenti nella parte liquidativa. Analizziamo dunque le varie fattispecie che si possono presentare. Per poter procedere bisogna comunque affrontare in una premessa metodologica il problema inerente a come distinguere la manutenzione ordinaria dalla manutenzione straordinaria. Elemento questo fondamentale per capire da che punto parte la responsabilità del locatario rispetto a quella del locatore limitatamente al rischio proprietà e/o conduzione di un fabbricato.

Premessa metodologica

La manutenzione ordinaria: si riferisce ai lavori di recupero che non necessitano di permessi del Comune per essere effettuati. La manutenzione ordinaria non prevede inoltre nessun pagamento presso l’Amministrazione locale. Nello specifico, e secondo il D.P.R. numero 380 del 2001, i lavori di manutenzione ordinaria comprendo:
– lavori di riparazione, sostituzione di finiture presenti all’interno dell’abitazione e che servono a rendere funzionanti e utilizzabili gli impianti già esistenti dell’edificio.

Fanno dunque parte dei lavori di manutenzione ordinaria le opere di ristrutturazione che si devono compiere all’interno di un’abitazione come:
– sostituzione dei pavimenti,
– tinteggiatura
– intonacatura delle pareti etc.

Anche l’eventuale riparazione degli impianti, come la sostituzione dei fili elettrici, caldaie o sanitari, delle tubature dell’acqua o del gas, delle piastrelle in cucina o in bagno, rientra nei lavori di manutenzione ordinaria.
Questo genere di lavori di ristrutturazione prevede dunque la riparazione, modifica o sostituzione di zone interne all’edificio; non sono invece permesse modifiche riguardanti parti strutturali della casa o la realizzazione di servizi igienico sanitari, che fanno parte invece delle opere di manutenzione straordinaria. Riguardo ai lavori esterni all’edificio, essi vengono concessi a seconda del tipo di opera che si intende compiere e della città nella quale ci si trova.

La manutenzione straordinaria: a differenza della manutenzione ordinaria, i lavori di manutenzione straordinaria di casa prevedono la modifica e il restauro anche di parti strutturali dell’edifico. All’interno dell’immobile, sarà inoltre possibile realizzare servizi igienici e tecnologici. Per effettuare lavori di manutenzione straordinaria è necessario però non alterare le superfici e i volumi delle zone che saranno oggetto di ristrutturazione e delle singole unità immobiliari; sarà obbligatorio altresì non variare la destinazione d’uso delle stesse. Rientrano nei lavori di manutenzione straordinaria:
– l’apertura di finestre verso l’esterno,
– la costruzione di scale,
– la totale sostituzione di impianti elettrici,
– modifiche evidenti alle facciate,
– spesso è prevista anche la sostituzione di infissi interni di tipo diverso rispetto a quelli del palazzo; ciò è possibile solo se accettato dal condominio. Rientrano, in alcuni casi, nelle opere di manutenzione straordinaria anche: la modifica dell’altezza del pavimento e dei solai, pur rispettando le altezze minime locali; la costruzione di muri e recinzioni inferiori a tre metri di altezza.
La manutenzione straordinaria permette infine anche la realizzazione dei volumi tecnici, ma anche la costruzione di verande esterne.

Il proprietario del bene immobile è diverso dall’imprenditore che esercita l’attività

a) Primo esempio il cinema: in questo caso c’è una netta distinzione tra la figura del proprietario e la figura dell’esercente dell’attività, per cui se esistono due contratti possiamo affermare che a carico del proprietario dell’edificio ci sono tutte le responsabilità riconducibili ai danni causati dal fabbricato per mancata o insufficiente manutenzione straordinaria ed ogni altro danno conseguente a vizio intrinseco del bene immobile non riconducibile all’attività che al suo interno viene esercitata. Sono invece da intendersi a carico dell’esercente l’attività all’interno del fabbricato tutti i rischi collegati e connessi all’attività aziendale e deve ritenersi che siano riconducibili a quest’ultimo in quanto affittuario anche tutti i danni causati da vizi nella conduzione del fabbricato che sono in qualche modo collegati al fabbricato in conseguenza di una mancata o insufficiente manutenzione ordinaria di questo.
La distinzione tra le due tipologia di responsabilità dovrebbe quindi in questo caso essere abbastanza netta anche se rimangono ampie zone d’ombra che possono essere determinate anche da una modifica degli oneri a carico del locatario oppure del locatore determinati nel contratto di affitto che possono in qualche modo rimescolare le carte e rimettere in discussione quanto sopra affermato.

Risposta assicurativa:
1) La polizza RC del fabbricato del proprietario non copre i danni subiti a cose dei clienti del cinema o i danni fisici subiti dai clienti del cinema in seguito a un problema inerente all’attività (ad esempio un incendio del cinema causato dall’impianto elettrico). Viceversa la polizza di RC del fabbricato copre il danno causato dal fabbricato a cose o persone in seguito a crollo di un pezzo di cornicione oppure in seguito a incendio del fabbricato determinato da un impianto elettrico vetusto cui il locatario aveva già messo in mora il proprietario per la sua sostituzione.
2) La polizza dell’esercizio del cinema copre i danni subiti a cose e persone all’interno del cinema (quali furto abbigliamento dal guardaroba, danno da insidia e trabocchetto causato da una buca sul pavimento, danno a capo di vestiario rimasto impigliato ad oggetto contundente non segnalato ecc. ecc.

b) Secondo esempio il centro commerciale con più negozi: in questo caso rispetto al cinema si inserisce una variabile aggiuntiva rispetto a quanto finora previsto. Ossia nel centro commerciale esistono delle aree comuni che vengono utilizzate nell’interesse di tutti i negozi facenti parte del centro commerciale e ci sono poi una pluralità di spazi ad uso esclusivo del singolo esercizio commerciale. Mentre nel caso precedente gli attori erano solamente due. In questo caso gli attori della vicenda sono suddivisibili in macro aree, la prima delle quali è costituita da una pluralità di soggetti che costituiscono gli utilizzatori di singoli spazi. In questo caso i soggetti partecipano individualmente a una loro eventuale responsabilità. La seconda area è data da un soggetto unico che è il proprietario del fabbricato adibito a centro commerciale. La terza area è data dal condominio che si genera nella gestione di spazi comuni, che è costituito da tutti i negozianti.
Fanno capo alla prima area tutte le responsabilità inerenti all’esercizio dell’attività e pertanto ogni danno a cosa e persona avvenuta all’interno del singolo esercizio in conseguenza dell’attività svolta (esempio macchia di varechina, giubbotto impigliato su supporto del negozio, persona che scivola su pavimento bagnato). Il perimetro della responsabilità del negoziante è data dal perimetro del negozio e rientrano nella sua responsabilità anche tutti i casi in cui il danno è stato causato da vizio dell’immobile rientrante in difetto di manutenzione ordinaria.
Fanno capo alla seconda area tutte le responsabilità inerenti alla proprietà del fabbricato conseguenti a vizio del medesimo collegato ad una mancata manutenzione straordinaria.
Fanno capo alla terza area tutte le responsabilità connesse con la conduzione degli spazi comuni. Trattasi quindi di una responsabilità collettiva di tutti i negozianti (eventualmente insieme al proprietario dell’immobile in base al contratto di locazione) relativamente ai danni che si possono verificare nei corridoi interni al centro commerciale (ed esterni ai singoli punti vendita), dei piazzali esterni, dei parcheggi ecc. In alcuni casi potrebbe essere previsto dal contratto di locazione che la gestione degli spazi comuni è in capo al proprietario dell’immobile ed in questo caso la fattispecie finisce per ampliare le responsabilità della seconda area. Normalmente comunque rientrano in questa fattispecie tutti i danni da insidia e trabocchetto avvenute nelle aree predette nonché tutti i danni che possono essere imputabili alla conduzione degli spazi comuni.

Risposta assicurativa:
3) La polizza RC del fabbricato del proprietario non copre i danni subiti a cose dei clienti del centro commerciale o i danni fisici subiti dai clienti degli esercizi commerciali in seguito a un problema inerente all’attività (ad esempio un incendio del centro causato dall’impianto elettrico). Viceversa la polizza di RC del fabbricato copre il danno causato dal fabbricato a cose o persone in seguito a crollo di un pezzo di cornicione oppure in seguito a incendio del fabbricato determinato da un impianto elettrico vetusto cui il locatario aveva già messo in mora il proprietario per la sua sostituzione.
4) Le polizze dei singoli esercizi commerciali coprono i danni subiti a cose e persone all’interno dei negozi (quali danni ad abbigliamento causato da prodotti aperti che macchiano persona che ingerisce cibo avariato nel bar o ristorante persona che scivola sul pavimento del negozio.
5) Tutte le persone che si fanno male nelle aree comuni. In base al contratto di locazione (dove è specificato chi ha l’onere della manutenzione ordinaria), risponde o la polizza di RC del fabbricato del proprietario dell’immobile, oppure rispondono congiuntamente il proprietario dell’immobile con la sua copertura assicurativa e quella dei singoli esercizi commerciali. In questo caso comunque proprio perché la situazione è articolata e complessa sarebbe auspicabile che l’assicuratore del fabbricati (del centro commerciale) sia il medesimo di quello che assicura i negozi. Inoltre onde evitare equivoci sempre in agguato sarebbe meglio che le singole coperture RC specifichino accuratamente l’estensione della copertura alla conduzione degli spazi comuni.

c) Terzo esempio il bene strumentale utilizzato nelle aziende
In questo caso la responsabilità del proprietario del bene strumentale (di solito una società di leasing) è più teorica che pratica. Infatti esiste un collegamento intrinseco tra il danno causato dal macchinario ed il comportamento del suo utilizzatore. I beni strumentali sono infatti dei beni dinamici e hanno pochi punti in comune con i beni statici (gli immobili).
Nel caso quindi del bene strumentale la responsabilità a carico del proprietario è una responsabilità residuale la cui prova è molto spesso “diabolica” e come tale difficile da dimostrare.

Il proprietario del bene coincide con l’imprenditore che esercita l’attività

In questo caso specifico le cose si complicano ulteriormente a tal punto che è altamente sconsigliato avere per le due coperture un assicuratore diverso. E, anzi è consigliato stipulare un’unica copertura assicurativa che contempli ambedue le fattispecie di responsabilità. Nella prassi come sappiamo non è sempre così e di sovente troviamo delle situazioni distinte ed intricate. A volte è lo stato di fatto a richiederlo. Pensiamo ala caso in cui abbiamo un’unica proprietà che possiede una società immobiliare che è proprietaria ed abbiamo una società distinta che cura l’attività. In questo caso come dicevo è comunque opportuno avere un unico assicuratore come riferimento. Questo perché quando le due figure coincidono di fatto diventa impossibile distinguere nettamente le due fattispecie di responsabilità che molto spesso finiscono per coincidere.

Risposta assicurativa:
Fare un’unica polizza. Quando questo non è possibile (due società distinte) fare due polizze con lo stesso assicuratore.

Conclusione

Nella pratica viene fatta molta confusione fra le due fattispecie di responsabilità, al punto che molto spesso capita di vedere denunciati e a volte liquidati sinistri nella copertura sbagliata. L’assenza di informazioni da parte delle reti peritali e della loro preparazione comporta anche molto spesso la perdita da parte delle compagnie della possibilità di fare una rivalsa nei confronti dei corresponsabili (come nei casi visti nella terza area dell’esempio inerente i centri commerciali). Abbiamo visto però che le fattispecie di responsabilità quando i soggetti del processo sono distinti sono individuabili e quindi è possibile identificare la polizza corretta dove denunciare il sinistro e soprattutto è identificabile la persona (fisica o giuridica) civilmente responsabile. Quindi volendo anche le compagnie potrebbero respingere o liquidare i sinistri con cognizione di causa. Ovviamente di fronte a questa asserzione molti potrebbero obiettare che la realtà è fatta spesso di situazioni assai intricate con matasse difficili da dipanare. Questo è certamente vero, ma è vero anche che se si ha presente la distinzione esistente tra manutenzione ordinaria e straordinaria, tra proprietà del fabbricato e conduzione del medesimo, tra conduzione degli spazi comuni e conduzione del singolo esercizio commerciale, forse sbagliare è più difficile.