La regola per l’accertamento dell’esistenza e dell’entità del danno è posta dall’art. 1223 cod. civ., alla luce del quale, sia la perdita che il vantaggio patrimoniale devono essere conseguenza immediata e diretta -secondo la regola della regolarità causale della conditio sine qua non – del fatto illecito, inteso quale condotta illecita.
Rispetto alla specie in esame, dall’inadempimento del notaio che ha rogato un atto di trasferimento immobiliare da parte di un venditore fallito e, quindi, un atto inefficace rispetto ai creditori deriva causalmente l’inefficacia dell’acquisto e la riconsegna del bene, nonché il godimento del bene dall’acquisto alla effettiva riconsegna sulla base dell’atto valido, ma inefficace.

Al fine di reintegrare il patrimonio del danneggiato per equivalente, in modo che sia ricostituita la situazione di fatto antecedente alla lesione subita in concreto, dalla condotta inadempiente del responsabile derivano causalmente due conseguenze.

La prima comporta che il compratore ha diritto a ottenere il valore del bene al momento del rilascio; mentre, attiene al merito se tale valore sia determinabile attualizzando il valore dell’immobile come individuato dal consulente tecnico al momento dell’accertamento o se sia necessaria una indagine di mercato su quale sarebbe stato il valore dell’immobile al momento del rilascio.

La seconda conseguenza della condotta inadempiente è l’utilitas che il danneggiato ha tratto godendo dell’immobile quale proprietario dal momento dell’acquisto all’effettivo rilascio, percependone i canoni se locato o utilizzandolo direttamente senza pagamento di canoni.

E tale vantaggio va ad incidere sull’importo corrispondente al valore dell’immobile determinato per reintegrare il patrimonio del danneggiato, diminuendo la perdita subita con il vantaggio corrispondente.
Fermo, pertanto, che il danneggiato ha diritto al corrispondente monetario del valore dell’immobile al momento dell’effettivo rilascio, da tale ammontare andrà detratto l’importo corrispondente al vantaggio economico connesso al periodo di godimento dell’immobile determinato secondo criteri obiettivi, quali, ad esempio, i canoni dei prezzi di locazione di immobili con caratteristiche similari nell’area di mercato rilevante.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, 19 dicembre 2014 n. 26908