Che le compagnie assicurative siano destinate a svolgere un ruolo fondamentale nel futuro del real estate è ormai accertato. Secondo Fitch, che ha preconizzato per i prossimi mesi una serie di downgrade futuri per le compagnie italiane, uno dei settori chiave è proprio quello immobiliare.
D’altronde il real estate è stato ed è fonte di investimento per le compagnie assicurative, che hanno fondi investiti in altissime percentuali sull’immobiliare (e patrimoni costituiti in gran parte da immobili). A peggiorare la situazione nel medio-lungo periodo è la ormai lunga crisi del mattone, che deprezzandosi produrrebbe un danno per le compagnie. D’altra parte dall’indagine di Ernst & Young «Trend indicator – real estate assets investment Europe», condotta per la prima volta anche in Italia, risulta che, sebbene il real estate nel nostro Paese sia poco attraente per gran parte degli investitori nazionali – soprattutto per le difficoltà a ottenere finanziamenti e per il gap tra i prezzi di domanda e offerta – tra i soggetti più attivi a far muovere il settore ci saranno assicurazioni, enti previdenziali, fondi pensione.
«Il mercato guarda sempre più a questi soggetti come promotori di una possibile ripresa», sottolinea Marco Daviddi, executive director del Transaction real estate di Ernst & Young, «del resto, stimiamo che negli ultimi cinque anni gli investitori istituzionali abbiano perfezionato operazioni per circa 10 miliardi, di cui l’80% attraverso lo strumento del fondo immobiliare».
Lo conferma Maurizio Aloise, direttore generale di Vittoria Immobiliare, la holding che, tramite Interimmobili e Gestimmobili, segue gli investimenti real estate del gruppo Vittoria Assicurazioni. «L’approccio è sempre prudente», spiega Aloise, «gli investimenti non superano mai il 10% delle riserve, non cambia nemmeno la strategia, semmai c’è attenzione sia alle dismissioni che agli investimenti. Ma teniamo comunque gli occhi sempre aperti per catturare le opportunità che si presentano».
Il repricing di alcuni immobili sopravvalutati, la minore concorrenza sul mercato, la qualità dei prodotti: sono queste caratteristiche, tipicamente post-crisi, che inducono le assicurazioni tenere gli occhi aperti sul settore. «Oggi più di ieri siamo aperti a investire in zone semicentrali di grandi città come Milano, per esempio», dice Aloise. Che cita il caso di Portello, la zona vicino alla ex Fiera, che Vittoria Immobiliare ha rimesso a nuovo in vista dell’Expo e in cui vende il residenziale a una media di 5.500 euro al metro quadro e affitta gli uffici, in media, a 320 euro all’anno al mq. Il primo dei tre comparti di cui si compone il lotto è stato venduto al 50%. Stessa musica, più o meno, in zona San Siro, a San Donato (dove Vittoria Immobiliare ha venduto a 4.200 euro al mq di media il 70% di due fabbricati in costruzione) e a Peschiera Borromeo dove saranno costruiti 1.100 alloggi in classe A (per ora ne sono stati completati 750) in un comprensorio che vedrà i prezzi variare da 2.600 a 2.800 euro al metro quadro. Gli occhi, adesso, Aloise e i suoi, li hanno ben puntati su Roma e Torino, le prossime mete del business, soprattutto per immobili che provengano da dismissioni o da recenti trasformazioni. E meno male che Vittoria Immobiliare, con un capitale da 60 milioni di euro e un patrimonio gestito di 600 milioni, come valore del property, come dice lo stesso direttore generale, «è una struttura piccola e per questo agile». Niente a che vedere coi giganti del real estate assicurativo tipo Generali.
Ma la crisi la sentono queste strutture? «La crisi crea incertezza, per questo l’obiettivo diventa alleggerire il magazzino per creare disponibilità in vista di ulteriori investimenti. Noi», dice Aloise, «siamo tra i pochi che si muovono sul mercato immobiliare con la prudenza degli assicuratori». Cosa che non impedisce di auspicare che «le banche finalmente si muovano» per sbloccare un mercato che in gran parte è ingorgato da loro stesse, e di prevedere un 2013 in leggero recupero, con un po’ più di stabilità nei prezzi degli immobili verso settembre-ottobre e con un recupero vero che l’esperto prevede per il 2014. (riproduzione riservata)