Il settore delle costruzioni e l’immobiliare sono tra i più ciclici. Sensibili ai cambiamenti del mercato del lavoro, ai prezzi delle materie prime e, soprattutto ai tassi di interesse e all’accessibilità al credito, sono fortemente sotto pressione. E probabilmente la situazione non migliorerà nel 2024. L’analisi di Coface.

Costruttori in difficoltà

Il mercato residenziale si trova ad affrontare un doppio vincolo, sia in termini di offerta che di domanda. L’aumento dei tassi di interesse ha provocato un rapido peggioramento della domanda, in quanto le famiglie non riescono a sostenere i costi di finanziamento per acquistare una casa, in particolare considerando l’aumento dei prezzi delle abitazioni.

Si aggiunge la carenza di manodopera a livello globale, il principale ostacolo all’edilizia menzionato dalle imprese europee tra il 2021 e fine 2023. Questo dato trova riscontro negli Stati Uniti, dove le offerte di lavoro nel settore sono quasi il 30% in più rispetto al periodo pre-pandemia, e in Giappone dove il 60% delle imprese edilizie ha dichiarato una carenza di manodopera, secondo l’ultima indagine 2022.

Queste criticità dal lato dell’offerta, insieme al repentino incremento dei tassi di interesse negli ultimi due anni, hanno generato un aumento dei costi di costruzione sotto tutti i fronti: i prezzi dei materiali più elevati, la pressione sui salari si è intensificata e i costi di finanziamento sono saliti alle stelle.

Gli elevati tassi di interesse mettono a dura prova le società immobiliari commerciali

Le società immobiliari commerciali – che operano principalmente nei segmenti non residenziali come quello industriale, gli uffici e la vendita al dettaglio – sono risultati particolarmente sensibili alle difficoltà di questi anni, soprattutto per gli spazi commerciali che hanno dovuto fare i conti con i lockdown e l’accelerazione dell’e-commerce, mentre il segmento degli uffici si sta ancora adattando alla modalità di lavoro ibrida portando a una diminuzione e al cambiamento della domanda per gli spazi di lavoro. Il tasso di uffici sfitti è il più alto negli ultimi 15 anni con 20,2% nel 1T 2023 negli Stati Uniti, mentre in Europa è ai livelli del 2016 con il 7,5%.

I tassi di interesse elevati mettono a dura prova le imprese immobiliari sotto diversi aspetti, in primis ovviamente la riduzione del numero delle transazioni immobiliari e del loro valore complessivo. Nel contesto attuale, è già visibile in Europa con il volume delle transazioni immobiliari commerciali più che dimezzato nell’ultimo anno e al livello più basso dal 2010. Inoltre, i costi per interessi sono aumentati rapidamente negli ultimi due anni.

Scenario 2024: verso un calo dei prezzi delle case nelle economie avanzate

Il mercato immobiliare sta attraversando un periodo delicato tra elevati tassi di interesse e offerta abitativa limitata. Sebbene i prezzi delle abitazioni si siano adeguati all’aumento dei tassi, i persistenti vincoli all’offerta (causati dalla reticenza dei potenziali venditori a rinunciare a tassi bassi sui mutui o vendere ad un prezzo inferiore) li hanno tenuti elevati nel 2023.

Il 2024 dovrebbe segnare un punto di svolta in questa dinamica, con un calo dei prezzi atteso nella maggior parte delle economie avanzate (34% in Germania, 31% in Giappone) dal punto di vista degli acquirenti.

Allo stesso tempo, il difficile scenario degli immobili commerciali sta costringendo alcune aziende a ricorrere a misure drastiche, come la vendita degli asset. Nel 2024 i prezzi degli immobili commerciali sono già crollati del 25% rispetto al loro massimo. In particolare, ci sono stati casi di edifici di prestigio venduti con sconti superiori al 50%, a sottolineare la situazione difficile in cui si trovano alcune società nell’attuale clima economico.

Per il 2024 Coface prevede un anno altalenante, favorito da un positivo calo dei tassi di interesse. Tuttavia, in questo contesto, persistono ancora delle preoccupazioni. Con una parte del debito esistente già bloccato a tassi fissi e con i margini di prestito per i nuovi mutui ai minimi da oltre un decennio, si pone una domanda: i tagli dei tassi previsti si riveleranno sufficientemente adeguati e tempestivi per sostenere un mercato che mostra segni di debolezza?