Teresa Campo
Ultima chiamata per i giovani under 36 per accedere ai mutui agevolati, usufruendo in particolare della garanzia Consap. La buona notizia arrivata in questi giorni di una proroga delle agevolazioni fino al prossimo 30 giugno, agevolazioni che altrimenti sarebbero scadute il 31 marzo, deve indurre gli interessati ad affrettarsi e non certo a prendere tempo: quattro mesi sono appena sufficienti per trovare casa, anticipo e mutuo. Perché a quest’ultima proroga non è detto che ne facciano seguito altre, soprattutto perché si tratta di una misura costosa, varata a ridosso della pandemia per stimolare la ripresa dell’economia. E in più la stessa premier Giorgia Meloni ha preannunciato di volerne ridurre la portata nel corso dell’anno. Ma cosa prevede esattamente la misura, e la proroga di questi giorni, e quali sono invece i rischi in caso di mancato rinnovo delle agevolazioni a giugno? «Nell’ambito dell’iter parlamentare del dl Milleproroghe, l’originario emendamento volto a prorogare la misura e che contestualmente rifinanziava il fondo prima casa di altri 500 milioni di euro dopo i 430 destinati dalla legge di bilancio 2023, indica una proroga fino al 3 giugno 2023 senza alcun rifinanziamento», spiega Andrea Castro, responsabile per l’Italia di Qualis Credit Risk.
La proroga riguarda i mutui che coprono dall’80 al 100% del prezzo di acquisto di una casa (Ltv maggiore dell’80%) e che grazie alla garanzia statale sono offerti a condizioni più favorevoli rispetto a quelli sul mercato. Si accompagna inoltre a quella, per tutto il 2023, già definita dalla Legge di Bilancio e che permette, a fronte di precise condizioni, di comprare casa senza pagare imposte. In particolare, grazie al fondo pubblico gestito da Consap, che si fa garante con la banca che eroga il mutuo dell’80% del debito residuo in caso di insolvenza, i giovani fino a tutto giugno potranno ancora ottenere mutui che coprono fino all’intero costo dell’abitazione comprensivo di oneri accessori (e comunque dall’80% in su) senza ulteriori garanzie. La protezione Consap riduce infatti di molto il rischio delle banche, che diversamente non erogherebbero mutui della stessa portata senza assicurazioni o garanzie di terzi. Il tutto anche a un tasso agevolato che oggi si attesta intorno al 4% per i variabili e attorno al 5% per i fissi. Il tutto riservato agli under 36 anni (condizione che deve essere mantenuta per tutto il 2023) con Isee inferiore a 40 mila euro e che procedano all’acquisto della prima casa (non di lusso). Tra le altre agevolazioni (in questo caso previste dalla Legge di Bilancio, e quindi valide fino a fine anno, l’azzeramento di imposte sull’acquisto della casa (registro, ipocatastali e di bollo, oppure recupero totale dell’iva per chi acquista dal costruttore) e sul mutuo (0,25% sull’importo finanziato).
Si tratta però, come accennato, di una misura costosa, che quindi potrebbe essere rimodulata dal Governo, oggi impegnato ad affrontare anche altre emergenze, a cominciare dal caro energia e bollette e dalla necessità di una transizione green. «Basta pensare che a dicembre 2021 le garanzie concesse dallo Stato ammontavano a 282,3 miliardi di euro, pari al 15,9% del Pil, in aumento di circa 67 miliardi rispetto al 2020», sottolinea Castro. «L’aumento è dovuto principalmente alle maggiori garanzie rilasciate per fronteggiare l’emergenza Covid-19, dato in ulteriore crescita nel 2022. Ma soprattutto con il potenziamento del fondo Consap, che dal governo Draghi è stato esteso a una più ampia platea rispetto al passato, oggi un mutuo su tre di quelli erogati risulta garantito dallo Stato, a seguito di una crescita esponenziale: 41 mila mutui nel 2020, 54 mila nel 2021 e 112 mila nel 2022, un terzo appunto rispetto ai 321.669 mutui erogati 2021 secondo Assofin».
Il trend appare insostenibile, e infatti in sede di approvazione della Finanziaria 2023, è stato approvato un ordine del giorno che impegna il governo a valutare l’opportunità di riformare lo strumento Fondo di garanzia mutui prima casa, destinandolo a finalità sociali, come quella di prevedere la possibilità di accesso solo ai soggetti più fragili (in relazione all’attuale contesto di aumento dei tassi d’interesse) come giovani coppie o nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, inquilini di case popolari, e in ogni caso prevedendo una soglia Isee inferiore a 35 mila euro annui e con almeno metà del reddito proveniente da lavoro autonomo o a tempo determinato. Di fatto ripristinerebbe le condizioni esistenti prima dall’allargamento del beneficio a una più vasta platea deciso in risposta alla pandemia. La stessa proroga appena approvata, che estende la finestra per accedere al beneficio, di fatto non aumenta i fondi disponibili così da non attingere ulteriormente alle finanze pubbliche alle prese con altre istanze economico-sociali. Insomma, il Governo ha deciso di prorogare ma non di rifinanziare il fondo Consap. Chi pensa a un mutuo con Ltv superiore all’80% è bene che si affretti. (riproduzione riservata)
Tasso fisso meno caro del variabile
Per bloccare il forte aumento della rata dei mutui a tasso variabile, che sulle scadenze lunghe costa ormai più del fisso, torna l’interesse per il tasso fisso (72% delle richieste online rispetto al precedente 58%) e accelera la domanda di surroghe (24% dal precedente 11%) . E’ quanto emerge dalla Bussola Mutui Crif e MutuiSupermarket.it. In particolare,con l’Euribor 3 mesi salito dall’1,43% medio a ottobre al 2,23% medio a dicembre e l’Irs a 20 anni che nello stesso periodo sceso da un valore medio di 2,96% a l 2,57%, spingono una parte sempre crescente dei potenziali mutuatari verso il tasso fisso. Mentre i tassi Euribor seguono da vicino la politica monetaria Bce e i rialzi attesi sui prossimi mesi del tasso Bce (oggi al 2,5% ma previsto ulteriormente in crescita sui prossimi trimestri), l’andamento dei tassi Irs di lunga durata incorpora sin da ora una correzione attesa della politica monetaria sul lungo periodo, che viene quindi interpretata come meno stringente rispetto a quanto previsto nei mesi scorsi, complici i primi segnali di rallentamento dell’inflazione. Le richieste online di mutuo a tasso fisso passano quindi dal 58% del terzo trimestre 2022 al 72% del quarto. Allo stesso tempo, il forte aumento degli indici Euribor a 3 mesi avvenuto a partire dal 2022 (aumento che ha portato l’Euribor 3 mesi a crescere di un 2,85% complessivo sull’anno, da un valore negativo pari a -0,55% a gennaio 2022 al 2,30% di gennaio 2023) ha provocato un forte aumento della rata per chi ha un mutuo a tasso variabile. Da qui la forte ripresa della domanda di surroga (verso mutui a tasso fisso o variabile con cap), salita sul canale online dall’8% del secondo trimestre al 24% del quarto, e si aspetta un ulteriore rafforzamento nel 2023. Il successo dei mutui a tasso fisso si deve però anche al restringimento della forchetta tra tasso fisso e tasso variabile, fino all’inversione del rapporto tra i due. Con l’Euribor salito al 2,57%Øe l’Irs a 30 anni al 2,37%, il mutuo variabile a parità di spread costa di più: un sorpasso storico, non accadeva dal 2008. (riproduzione riservata)
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